Usucapion

JURISPRUDENCIA

Usucapión

 

Se hace lugar a la demanda y se declara operada la prescripción adquisitiva de dominio del inmueble, por considerar que ha quedado acreditada la posesión pacífica, pública, continuada y a título de dueño por un plazo superior a los 20 años.

 

 

Mendoza, 05 de marzo de 2018.-

Y VISTOS:

Que a fs. 112 se presenta el Dr. Leonel Lieberman por José Héctor Ceferino D'Angelo, e inicia demanda por título supletorio, posesión veinteañal referida al inmueble que se ubica en calle Eulogio Sáez N° ... de la Ciudad de Maipú, Departamento del mismo nombre, inscripto en el Registro de la Propiedad a nombre de Narcisa Carmen; Eufemia Isabel; Juan Mauricio; Mercedes Paula; Marcelo y Luis Cornelio Orihuela Duarte, como Tercera Inscripción al N° ... Fs. ... del Tomo ... del Departamento de Maipú, Mendoza, todos de ignorado domicilio, que consta de una superficie de 258,60 m2.

Manifiesta que el actor ocupa el inmueble que consta de una superficie de 308,30 m2 según plano, que los derechos y acciones posesorios fueron adquiridos al señor Juan Carlos Vitale por medio de escritura pública quien ejerció la posesión pública, pacífica y animus domini desde el año 1978, viviendo con su familia y haciendo mejoras en el edificio, arreglando los techos, paredes, cambiando la instalación de cañerías de agua e instalación eléctrica, pago de impuesto inmobiliario y los servicios y tasas hasta el año 1997 y hasta vender al actor.

Relata que el actor, desde su ingreso hizo también mejoras, haciendo una nueva instalación de gas natural, plan de pagos ante la Municipalidad de Maipú. Que toda la documentación se encontraba en un portafolios dentro de su vehículo para proporcionársela a su abogado para preparar el juicio de usucapión, fue objeto de un robo del cual hizo la correspondiente denuncia ante la Oficina Fiscal de Maipú N° 10 Seccional 10.

Ofrece prueba. Funda en Derecho.

A fs. 117 se ordena correr traslado de la demanda.

A fs. 128 Obra dictamen del Ministerio Fiscal.

A fs. 140 la actora modifica demanda

A fs. 161 se declara a los posibles sucesores de Narcisa Carmen Orihuela, Juan Mauricio Orihuela, Mercedes Paula Orihuela y Luis Cornelio Orihuela personas inciertas ordenándose notificación edictal.

A fs. 169 y 172 se acompañan los edictos publicados.

A fs. 186 se presenta Fiscalía de Estado quien no se opone al progreso de la presente demanda.

A fs. 211 se hace parte el Poder Ejecutivo de la Provincia no se opone al progreso de la presente demanda.

A fs. 220 hace lo propio la Municipalidad de Maipú.

A fs. 226 obra libre deuda de ATM.

A fs. 231 toma intervención la Defensora Oficial de la Decimo Novena Defensoría por los posibles sucesores de Narcisa Carmen Orihuela, Juan Mauricio Orihuela, Mercedes Paula Orihuela y Luis Cornelio Orihuela.

A fs. 236 obra auto de sustanciación de la prueba ofrecida.

A fs. 240 fracasa al conciliación. A fs. 262 obra la testimonial de Mabel Edith Funes; a fs. 263 la de María Encarnación Vargas; a fs. 264 la de Sergio Daniel Coletta; a fs. 267 se tiene a la actora por desistida de la prueba testimonial ofrecida y no rendida; a fs. 271 se ponen los autos para alegar; a fs. 282/285 se agregan los alega-tos de la parte actora; a fs. 287 los de la Decimo Novena; a fs. 331 se declara a Marcelo Orihula persona de ignorado domicilio; a fs. 334 se agrega publicación edictal; a fs. 347 se hace parte la Defensora Oficial de la Decima Defensoría por Marcelo Orihuela; a fs. 357 se hace parte la Defensora Oficial de la Séptima Defensoría por los posibles terceros interesados, a fs. 366 se agregan los alegatos de la Defensora Oficial de la Décima Defensoría; a fs. 367 se agregan los alegatos de la Defensora Oficial de la Séptima Defensoría quedando la causa en estado de resolver a fs. 368.

Y CONSIDERANDO:

I.- PRESCRIPCION ADQUISITIVA: La presente demanda debe resolverse a la luz de lo dispuesto por el art. 7 del C.C. y C.N debiendo invocar los artículos del Código Civil derogado en cuanto a los actos consumados bajo su imperio y aplicando el nuevo Código en las consecuencias por éste abarcadas.

Según lo explican Ripert y Boulanger, la usucapión desempeña una función social considerable; ello así, desde que la prescripción adquisitiva viene a resolver la dificultad que representa la falta de título oficial que atestigüe la propiedad inmobiliaria: bastarán cierto número de años al cabo de los cuales, se establece la concordancia necesaria entre el hecho y el derecho; a partir de ello, el poseedor se convierte en titular del derecho (cfr. Ripert, Georges y Boulanger, Jean "Tratado de Derecho Civil -Derechos Reales-" (Edición de La Ley , supervisada por el Dr. Jorge Joaquín Llambías), Tº VI, pág. 331, núm. 2686, 2687 y ss.).

El fundamento esencial de la usucapión es la necesidad de proteger y estimular la producción y el trabajo; siendo también un modo de resolver un problema que, de otra manera, no tendría solución pues quien posee, de no mediar la usucapión, tendría un perpetuo peligro en sus derechos. De allí que la prescripción adquisitiva tenga un fundamento de orden público, pues no atiende sólo al interés del poseedor, sino también al interés social (Conf. Borda, Guillermo A. "Tratado de Derecho Civil-Derechos Reales", Tº I, pág. 310, núm. 367; Peña Guzmán, Luis Alberto "Derecho Civil -Derechos Reales- Tº II, pág. 138, núm. 618).

El instituto no confronta con la perpetuidad del dominio. Su titular conserva la propiedad de la cosa aunque no realice sobre ella actividad alguna y su derecho no se extingue por el mero transcurso del tiempo. Si nadie realiza sobre la cosa actos posesorios, por el plazo y con los requisitos exigidos por la ley, su propiedad continuará en su descendencia a través de los tiempos. Pero si la cosa es poseída durante cierto tiempo por quien no siendo titular del derecho se comporta como tal, de esa conjunción de posesión y tiempo nacerá, por decisión legal, un verdadero derecho a favor del poseedor, quien verá reconocido el derecho mismo que aparenta ser" (Farina, Miryam A. "Prescripción adquisitiva de inmuebles" LA LEY 13/12/2010, 5).

En primer término recordemos que el codificador enumera como actos posesorios en el art. 2384 la cultura de inmuebles, la percepción de los frutos, el deslinde, la construcción o reparación que en ellas se haga y, en general, su ocupación, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en alguna de sus partes. Esta enumeración no es taxativa ni limitativa; es, por el contrario, enunciativa; y a ella pueden agregarse todos aquellos actos que la jurisprudencia declaró posesorios, como ser: realizar plantaciones, colocar alambradas, efectuar una tasación, la diligencia de mensura practicada para atribuirse un terreno (no para saber su ubicación), la siembra y cosecha, la explotación de bosques o de campos en provecho propio.

En realidad, cada supuesto requiere que la prueba del acto posesorio se adecue a la naturaleza del inmueble sobre el cual se ejerce, debiendo ser analizado en cada circunstancia conforme a las características del bien.

En segundo lugar, cabe destacar que los actos posesorios no constituyen, en síntesis, otra cosa que la manifestación del derecho de dominio, debiendo ser inequívocos y exteriorizarse, consistiendo en actos materiales que impliquen una relación de hecho entre la persona y la cosa, pues siendo el ejercicio de la posesión, tendrán que revelar la dependencia física de esa cosa respecto de alguien.

Cuando se ejecutan en forma real y efectiva, de un modo continuo e ininterrumpido, están demostrando que la posesión se ha ejercido a título de dueño.

II. Como excepción al régimen que por los arts. 2351, 2373 y 4015 implantara Vélez Sarsfield, surge que la ejecución de los actos posesorios representan una presunción legal juris tantum, que prueba la existencia de la plena posesión y en tal materia, el llamado animus domini se acredita por los mismos, resultando errónea la jurisprudencia cuya prueba exigiera expresamente su prueba.

Todo medio de prueba es útil y si bien la ley indica que la sentencia no podrá basarse exclusivamente en la declaración de los testigos, el testimonio de quienes necesariamente se habrán vinculado, de alguna manera, con el poseedor a lo largo de veinte años, corroborado por otros medios probatorios, resultará contundente a la hora de fallar a favor del usucapiente, declarando adquirido el dominio del inmueble por prescripción adquisitiva.

Reflexiona Jorge Horacio Alterini en su trabajo "La seguridad jurídica y las incertidumbres en la usucapión de inmuebles" publicado en La Ley 2008-D,867: "Con relación a las pruebas a aportar en el juicio de usucapión, es creencia común captar en las previsiones legales consecuencias muy estrictas, que no se corresponden con una recta interpretación.

Es cierto que la sola prueba testimonial no es consistente, pero no tiene complejidades mayores rodearla de otras aportaciones complementarias, que permitirán que los testimonios tengan plena eficacia probatoria. Así, a los testigos pueden sumárseles pruebas de peritos, instrumentales y hasta las constancias de inspecciones oculares que puedan realizar los tribunales. Entiendo que hasta la simple suma de testimonios y de las conclusiones corroborantes de una inspección ocular, podría llegar a sustentar el éxito de una acción por usucapión.

Si bien la valoración probatoria debe ser estricta, rigurosa , en tanto como ha sentado la CSJN el constante ejercicio de la posesión debe haber tenido lugar de manera insospechable, clara y convincente (Fallos: 300:651; 308:1699 y 316:2297, entre otros); es decir, que no basta con que se acredite un relativo desinterés por el inmueble por parte de la demandada, sino que es necesaria la cabal demostración de los actos posesorios efectuados por quien pretende usucapir y que sean lo suficientemente idóneos como para poner al propietario, que debe haber tenido la posibilidad de conocimiento de ellos, en el trance de hacer valer por la vía que corresponde los derechos que le han sido desconocidos - lo que hace a la publicidad u ostensibilidad de su ejercicio- (Fallos: 326:2048) -, ello en modo alguno puede significar que individualmente los medios de la prueba compuesta exigida, cubra per se y en forma independiente cada uno de los extremos del instituto y menos en toda la extensión temporal, sino que es necesaria una visión integradora, de conjunto.

III.- Que corresponde atento al relato de hecho supra efectuado y constancias de autos, merituar si los extremos invocados por el actor como fundamento de la acción articulada se presentan ajustados a derecho a los efectos de permitir la procedencia de la misma.

El actor demandó a los titulares registrales como corresponde y sus posibles sucesores.

El accionante ha acompañado el plano correspondiente para usucapir a fs. 5.

Respecto de su calidad de poseedor acompañan un pago de impuesto inmobiliario de más de veinte años del día de la fecha.

No se encuentran afectados los intereses del Estado; los testigos que han depuesto en la causa declararon que el actor y su cedente habitaron el inmueble por más de veinte años.

Que con la prueba señalada precedentemente ha quedado acreditada la posesión pacífica, pública, continuada y a título de dueño, del inmueble por parte del actor unida a su cedente por un plazo superior a los 20 años.

En virtud de la aplicación del art. 7 del C.C.C.N, y lo dispuesto por el art. 1905 del mismo cuerpo, la fecha en que se produce la adquisición del derecho real a favor de la actora es el 01 de enero de 2017, fecha de la boleta del impuesto inmobiliario que acredita los 20 años de antigüedad.-

Por todo ello, esta demanda debe prosperar, por lo que

RESUELVO:

I.- Hacer lugar a la demanda entablada por José Héctor Ceferino D'Angelo.

II.- En consecuencia, declarase operada la prescripción adquisitiva de dominio en la fecha 01 de enero de 2017 a favor de José Héctor Ceferino D'Angelo del inmueble que figura a nombre de Narcisa Carmen; Eufemia Isabel; Juan Mauricio; Mercedes Paula; Marcelo y Luis Cornelio Orihuela Duarte, ubicado en calle Eulogio Sáez N° ... de la Ciudad de Maipú, Departamento del mismo nombre, inscripto en el Registro de la Propiedad como Tercera Inscripción al N° ... Fs. ... del Tomo ... del Departamento de Maipú, Mendoza, que consta de una superficie de 258,60 m2.

Según título y 308,30 m2 según plano.

III.- Firme que se encuentre el presente pronunciamiento procédase a su inscripción registral.

IV.- Imponer las costas en el orden causado atento a la forma en que se ha trabado la litis.

V.- Diferir la regulación de honorarios de los profesionales intervinientes hasta que exista base para su cálculo.

Cópiese, Regístrese, Notifíquese.-

 

Fdo: Dr. Alfredo DANTIACQ SÁNCHEZ - Juez

 

   

028946E