Fijación de valor locativo

Se confirma la sentencia que hizo lugar a la demanda por fijación y cobro de valor locativo interpuesta.

En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 4 días del mes de septiembre de dos mil diecinueve, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en el recurso de apelación interpuesto en los autos caratulados: “W. E. P. Y OTRO c/ W. B. C. s/FIJACION Y/O COBRO DE VALOR LOCATIVO”, respecto de la sentencia de fs. 317/324 el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: Señores Jueces de Cámara Doctores CARLOS ALBERTO CARRANZA CASARES - CARLOS ALFREDO BELLUCCI - GASTÓN MATÍAS POLO OLIVERA.-

A la cuestión planteada el Señor Juez de Cámara Doctor Carranza Casares dijo:

I.- Sentencia apelada

La sentencia de fs. 317/324 hizo lugar, con costas, a la demanda por fijación y cobro de valor locativo interpuesta por E. P. y D. W. y condenó a su hermana B. C. al pago de $6.000 mensuales a cada uno de ellos desde la fecha de la notificación cursada por la apoderada de los primeros el 11 de noviembre de 2012, hasta que cese en el uso y goce exclusivo del inmueble de la calle Scalabrini Ortiz xxx, x° x, de esta ciudad.

A tal fin sostuvo la juez que cuando un condómino utiliza la cosa en forma exclusiva los otros comuneros tienen derecho a reclamar una reparación pecuniaria consistente en el valor locativo proporcional a su interés.

II.- Recursos.

Ambas partes apelaron el fallo.

Los actores en su memorial de fs. 355/358, respondido a fs. 364, pretenden la fijación de intereses desde la mora.

La demandada en su escrito de fs. 360/362, contestado a fs. 366/367, se queja por la admisión del reclamo del canon fijado, por su punto de partida y por el porcentaje que corresponde abonar a cada comunero.

III.- Procedencia del reclamo

Esta sala ha señalado en más de una oportunidad que es principio recibido que cualquiera de los comuneros puede usar la cosa en tanto lo toleren los restantes, pero en caso de requerir éstos una compensación por ese uso, ella se devenga a partir de la comunicación de la voluntad en tal sentido sentido (cf. C.N.Civ., esta sala, R. 117.585 del 3/12/92; R. 117.585, del 3/12/92 y L. 13.383, del 29/4/86).

Es frecuente en la práctica que uno de los condóminos utilice la cosa común en forma exclusiva. Ante una situación de esta naturaleza, se plantea el interrogante acerca de si los otros comuneros tienen derecho a reclamar una compensación pecuniaria. Sólo se ha admitido ese derecho, limitando su proyección hacia el futuro. Como se entiende que cada uno puede gozar de la cosa sin limitaciones, mientras no embarace el derecho igual de los demás, únicamente mediando exclusión de hecho de alguno de ellos, nace para el excluido el derecho de reclamar una indemnización consistente en el valor locativo proporcional a su interés; con la sola limitación ya apuntada de que tal potestad no tendrá efecto retroactivo, sino que operará una vez ejercido de manera fehaciente el ius prohibendi, puesto que previo a ello se presume el asentimiento del comunero reclamante (cf. C.N.Civ., sala D, del 26/3/74 en E.D. 54-475; íd., sala B, “Zappacosta, Eduardo H. c/ Izquierdo, Osvaldo N.”, del 17/2/06). El silencio o la pasividad ante la ocupación del bien importa el consentimiento que hace improcedente el cobro por el tiempo anterior a su requerimiento (cf. C.N.Civ., sala A, “Lambois, Pablo O. c/ Cerviño, María J.”, del 14/10/82 y sus citas, en Jurisprudencia Argentina 1984-I, 519; ídem, sala J, expte. 70.320/2013, del 9/8/18 y sus citas).

Como bien ha expresado el pronunciamiento apelado, el condómino que ocupa la cosa común ejerce sobre ella un derecho que le es propio y, mientras no conozca la voluntad de los demás comuneros de ejercer el igual derecho que éstos tienen, nada les debe. La petición para que produzca los efectos requeridos ha de ser recibida, y hasta tanto no sea fehacientemente conocida por su destinatario no puede dar lugar al nacimiento de ningún derecho para quien la realiza (cf. C.N.Civ., sala H, L. 117.527, del 16/6/93; íd., sala D, “Ziruinik, Perla C..N. c/ Smolar, J.A.”, del 12/10/01; esta sala L. 545.702, del 19/8/10 y sus citas; CIV/52614/2012/CA1 y CIV/52611/2012/CA1 del 27/4/15, entre otros).

Ha destacado esta sala que tales principios resultan aplicables a la comunidad hereditaria (L. 523.460, del 12/5/09 y sus citas).

Además, este criterio jurisprudencial se encuentra ahora expresamente consagrado en el art 2328 del Código Civil y Comercial de la Nación que dispone que “El heredero pede usar y disfrutar de la cosa indivisa conforme a su destino, en la media compatible con el derecho de los otros copartícipes. Si no hay acuerdo entre los interesados, el ejercicio de este derecho debe ser regulado, de manera provisional, por el juez. El copartícipe que usa privativamente de la cosa indivisa esta obligado, excepto pacto en contrario, a satisfacer una indemnización, desde que le es requerida”.

En razón de lo expuesto, desde que no está controvertido que la demandada ocupa en forma exclusiva el inmueble ubicado en Av. Scalabrini Ortiz xxx, x° x, de esta ciudad, cuya titularidad comparte con sus hermanos, coincido con la jueza en cuanto a la procedencia del reclamo.

El argumento de que los coherederos demandantes cuentan con el uso exclusivo de las acciones de una sociedad sobre la cual la demandada se considera con derecho, no enerva la pretensión esgrimida en esta causa, no sólo por el rechazo del juicio de colación intentado por la apelante (ver esta sala expte. 45.128/2012/CA1, del 24/4/18), sino porque tampoco fue admitido su requerimiento de reconvenir por este motivo en el presente pleito (decisión de fs. 130, confirmada a fs. 147).

Por otra parte, no obsta a la fijación de un canon locativo la existencia de otros inmuebles en el acervo sucesorio; basta que uno de ellos sea usado exclusivamente por un copartícipe de la indivisión hereditaria, para que los demás puedan exigir compensación por ese uso, con sólo exteriorizar su voluntad de no continuar tolerando la ocupación en forma gratuita (C.N.Civ., esa sala, R.587.000, del 6/10/11 y su cita).

IV. Monto del valor locativo

En cuanto a las pautas que deben seguirse para determinar el valor locativo, se deberá tomar en cuenta la renta que podría haberse obtenido si todos los comuneros hubieran alquilado la cosa a favor de un tercero (cf. Areán, en Bueres, dir, Highton, coor, Código Civil¼, Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2004, t. 5 B, p. 82). El juez tiene amplia libertad para ponderar el dictamen que hubieran elaborado los peritos sobre el valor locativo del inmueble, evaluando, asimismo, las vicisitudes del mercado y el tiempo transcurrido, entre otras circunstancias (cf. C.N.Civ., sala D, “Aolita, José Oscar c/ Aolita, Osvaldo Roque s/ fijación y/o cobro de valor locativo”, del 15/5/98; ver esta sala G, L. 525.758, del 8/6/08 y L. 523.460, del 12/5/09 y sus citas).

El perito tasador después de describir el inmueble valuó su alquiler en $ 14.500 por mes, en septiembre de 2017 (fs. 292/295).

La eficacia probatoria del dictamen ha de estimarse de conformidad con las reglas de la sana crítica (art. 386 del Código Procesal), teniendo en cuenta la competencia del perito, los principios científicos o técnicos en que se funda, las observaciones formuladas y los demás elementos de convicción que la causa ofrezca (art. 477 del citado cuerpo legal).

A pesar de que en nuestro sistema el peritaje no reviste el carácter de prueba legal, si el experto es una persona especialmente calificada por su saber específico y se desempeña como auxiliar judicial distinto de las partes, la prudencia aconseja aceptar los resultados a los que haya llegado, en tanto no adolezca de errores manifiestos, o no resulte contrariado por otra probanza de igual o parejo tenor (Fallos: 331:2109).

Aun cuando las conclusiones del dictamen pericial no obligan a los jueces en la ponderación de la prueba, para prescindir de ellas se requiere, cuanto menos, que se les opongan otros elementos no menos convincentes (Fallos: 321:2118). Si no se observan razones que desmerezcan sus asertos, corresponde asignarle suficiente valor probatorio (Fallos: 329:5157), que es lo que ocurre en el caso ya que el peritaje no fue impugnado por la demandada ni objetado por ella en la oportunidad de alegar.

Además, el tardío cuestionamiento que formula en el memorial atinente a que la unidad se encuentra en estado de deterioro tampoco podría enervar las conclusiones del experto desde que éste, sin crítica alguna de las partes, tuvo en cuenta la falta de mantenimiento que destacó (fs. 292vta.).

V. Punto de partida del canon

Como he recordado, el punto de partida del cálculo del canon es la fecha de su reclamo por parte de quienes están excluidos de la utilización del inmueble común.

La jueza ha determinado que ello tuvo lugar el 22 de noviembre de 2012 cuando V. A. B., apoderada de D. y E. W., intimó a B. C. W. a abonarles la compensación económica por el uso y goce exclusivo de la propiedad (ver carta documento de fs. 48/49 e informe de Correo Argentino de fs. 206 y 231).

La queja de la demanda con fundamento en que la nombrada no era la representante de los actores no se hace cargo de lo expresado en la sentencia en cuanto a que el poder general otorgado por los demandantes fue aportado al juicio sucesorio (arts. 265 y 266 del Código Procesal).

Efectivamente, en ese instrumento agregado a fs. 41/43 de la sucesión de Dora Aronovich se otorgan facultades a la nombrada para “interpelar” y “practicar toda clase de intimaciones por cartas documento”; de allí que la queja no puede ser atendida.

VI. Porcentual de los actores sobre el bien

La recurrente insiste con querer introducir cuestiones vinculadas con otros bienes sobre los que se considera con derecho, pero no refuta lo expuesto por la jueza en cuanto a que la proporción por la que prospera este juicio surge del certificado de dominio de fs. 186/188 (arts. 265 y 266 del Código Procesal citados).

El aludido informe da cuenta del porcentaje que señala la sentencia en la constancia de fs. 187vta.

VII. Intereses

Es mi parecer que tampoco puede prosperar la pretensión de los actores de que se fijen intereses, pues no fueron solicitados.

Uno de los principios básicos que informa nuestro sistema procesal es el de congruencia (arts. 34, inc. 4° y 163, inc. 6° del Código Procesal), constituyendo su reflejo, por su indudable vinculación con la garantía constitucional de la defensa en juicio, el citado art. 330, inc. 3º, al contemplar entre los requisitos de la demanda, la necesaria determinación de la "cosa demandada, designándola con toda exactitud. En consecuencia, si el pago de los intereses no fue peticionado al iniciar la demanda por daños y perjuicios, no corresponde incluirlos oficiosamente en la condena, pues el juez debe pronunciarse sobre lo pedido y nada más que sobre ello, ya que aquí ella depende de que el interesado ejercite idóneamente sus derechos, so pena de incurrir en una sentencia ultra petita (cf. C.N.Civ., esta sala, L. 494.576, del 12/2/08, voto de la Dra. Areán; ver también Fallos: 315:2774).

En sentido coincidente se ha sostenido que el juez no puede concederlos de oficio si no hay instancia del acreedor, habida cuenta que si bien se trata de una prestación accesoria no reviste el carácter de implícita (Conf. C.N.Civil, Sala K, 10/06/1997, “Mittelman de Madenes, Dorita c. Laurencina, Hugo A.”, La Ley, 1998-A, 432 y L. 55.035, del 3/8/90; ídem, Sala D, 07/02/1980, “Erlich, Marta c. Cybel, Ver”, Jurisprudencia Argentina 1980-II, 580, El Derecho, 87-224; ídem. sala B, “Pereyra, Segio c/ Hospital Cosme Argerich”, del 30/10/06, Lexis N° 70038010) y que, en definitiva, se trata de derechos esencialmente renunciables (C.N.Civ., sala E, “Angeleri, Alejandra M. c/ Museum S.A. y otro”, del 5/2/07, Lexis N° 35010656).

Si bien la renuncia de derechos no puede ser presumida (art. 874 del Cód. Civil y art. 948 del Código Civil y Comercial de la Nación), es evidente que ella comprende todos aquéllos que, encontrándose disponibles, no fueron oportunamente ejercidos. Y, en la especie, los intereses que se devengan desde el momento mismo de acaecido el evento dañoso, debían ser reclamados expresamente en la presentación inicial, de manera que si no lo fueron, es de presumir que, tratándose de derechos esencialmente renunciables, no hubo intención de solicitarlos (Conf. CNCiv., Sala E, 18/09/2006, “Z., S. M. y otros c/ Racso Combustibles S.R.L. y otros”, La Ley Online; ídem., esta sala, L. 494.576, del 12/2/08 ya citado; (cf. C.N.Civ., esta sala, L. 513.357, del 23/2/09 y L. 536.429, del 23/10/09, entre otros).

De allí que, como adelanté, estimo que no cabe admitir este aspecto del recurso, sin perjuicio, claro está, que la mora en el cumplimiento de la condena los genere y sean fijados en la etapa de ejecución.

VIII. Conclusión

En su mérito, después de examinar los argumentos y pruebas conducentes, propongo al acuerdo confirmar el pronunciamiento apelado, con costas a la demandada sustancialmente vencida (art. 68 del Código Procesal).

Los Señores Jueces de Cámara Doctores Carlos A. Bellucci y Gastón M. Polo Olivera votaron en el mismo sentido por razones análogas a las expresadas en su voto por el Doctor Carlos A. Carranza Casares. Con lo que terminó el acto.

Buenos Aires, 4 de septiembre de 2019.-

Y VISTOS:

Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede, SE RESUEVE: I.- Confirmar el pronunciamiento con costas de esta instancia al actor vencido. II.- Los honorarios se regularán una vez que lo sean los de primera instancia. III. Se deja constancia de que la publicación de esta sentencia se encuentra sujeta a lo establecido por el art. 164, segundo párrafo, del Código Procesal. Regístrese, notifíquese a las partes al domicilio electrónico denunciado, conforme lo dispone la ley 26.685 y acordadas 31/11 y 38/13 de la CSJN, oportunamente cúmplase con la acordada 24/13 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

CARLOS A. CARRANZA CASARES

CARLOS A. BELLUCCI

GASTON M. POLO OLIVERA