sanc. 29/06/1976; promul. 29/06/1976; publ. 30/06/1976

En uso de las atribuciones conferidas por el art. 5 del Estatuto para el Proceso de Reorganización Nacional;

El presidente de la Nación Argentina sanciona y promulga con fuerza de ley:

TÍTULO I:

DE LAS LOCACIONES DE VIVIENDA

CAPÍTULO I:

ÁMBITO DE APLICACIÓN

Art. 1.– Beneficiarios. Se regirán por las disposiciones de este título las locaciones y sublocaciones de inmuebles urbanos destinados exclusivamente a vivienda, con muebles o sin ellos, iniciadas con anterioridad al 1 de enero de 1974 y cuyo plazo contractual estuviese vencido a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley.

Art. 2.– Exclusiones. Quedan excluidas de este régimen:

a) Las locaciones cuyo locatario, o éste con su grupo conviviente, tuviere capacidad económica suficiente para adquirir o alquilar otra vivienda análoga o que, aun siendo inferior, fuere adecuada a su necesidad de alojamiento. Para determinar la capacidad económica se tendrán en cuenta los bienes, ingresos, nivel de vida y egresos habituales.

b) Las locaciones de destino mixto, salvo cuando el inmueble por sus características corresponda manifiestamente a vivienda y las actividades lucrativas que en aquél se lleven a cabo sean de escaso volumen y ejercidas, exclusivamente, en forma personal por el titular de la locación o por algunos de los integrantes de su grupo conviviente.

c) Las locaciones concertadas por ausencia temporaria del locador cuando ese motivo esté expresado en el contrato o surja de prueba fehaciente.

Se presumirán celebradas con ese motivo cuando el locador haya sido trasladado temporariamente en razón de su cargo a otro lugar del país o del extranjero, si el contrato se hubiese efectuado dentro de los sesenta (60) días anteriores al traslado o posteriormente durante su permanencia en aquel lugar, y siempre que el inmueble locado hubiese sido su vivienda habitual. A los efectos de la presunción del párrafo anterior, la circunstancia del traslado sólo se acreditará con la constancia escrita del organismo oficial al que pertenezca el locador.

d) Las relaciones de hospedaje, hotelería y análogas cuando el local hubiese sido habilitado a esos fines por la autoridad competente. No se requerirá habilitación cuando en una casa de familia, ocupada en su mayor parte por ésta, se recibiese a extraños en calidad de huéspedes.

e) La ocupación de habitaciones en hogares asistenciales o establecimientos análogos que presten los servicios inherentes a sus fines.

f) Las locaciones de temporada con fines de vacaciones de turismo y, en general, las locaciones que tengan un objeto expresado de carácter transitorio, cuando en el contrato se manifieste el carácter de la locación y se la subordine a un plazo cierto o incierto.

g) Las ocupaciones accesorias de otros contratos.

Art. 3.– Ocupación efectiva. El locatario sólo podrá invocar los derechos conferidos por el presente título cuando a la fecha de entrada en vigencia de esta ley ocupe efectivamente el inmueble por sí, o por intermedio de su cónyuge, de sus ascendientes o descendientes.

Art. 4.– Cesión y sublocación. Los contratos regidos por este título no podrán ser cedidos ni los inmuebles sublocados, en todo o en parte, sin autorización expresa del locador. Serán nulos los actos jurídicos que se celebren en violación de esta norma y ese hecho será causal de desalojo.

Si la totalidad o parte del inmueble hubiese sido sublocada, sin violación de la ley o del contrato, a partir del requerimiento que en tal sentido y en forma fehaciente le dirija el locador, el locatario quedará excluido de la relación locativa respecto de lo sublocado, pasando el sublocatario a ser locatario directo, con la obligación de pagar el alquiler correspondiente a su anterior sublocación. En los casos de sublocación parcial el locatario podrá pedir la reducción proporcional del alquiler.

Si la sublocación fuera total, la exclusión del locatario podrá ser requerida también por el sublocatario único que asuma las obligaciones del locatario hacia el locador.

Art. 5.– Declaración jurada. El locatario deberá presentar anualmente una declaración jurada en la que individualice detalladamente sus bienes e ingresos y los de su grupo conviviente, conforme a los requisitos del anexo A y a los demás que pueda exigir el Poder Ejecutivo nacional. La presentación del año 1976 deberá efectuarse entre el 1 y el 31 de octubre y las sucesivas en el último cuatrimestre de cada año, dentro de los plazos que determinará el Poder Ejecutivo nacional. La declaración se presentará por triplicado en las sucursales de la Empresa Nacional de Correos y Telégrafos -Encotel- o de los bancos oficiales. El original sellado y fechado por esas entidades, deberá ser entregado por el locatario al locador dentro de los treinta (30) días posteriores al vencimiento del plazo de presentación.

El duplicado sellado y fechado, quedará en poder del locatario y el triplicado retenido por la entidad receptora será remitido por ésta, también sellado y fechado, a la Secretaría de Estado de Vivienda y Urbanismo.

Art. 6.– Garantía del Estado. El Estado garantiza la libertad de contratación y el ejercicio regular de los derechos de los contratantes en las locaciones iniciadas o que se inicien a partir del 1 de enero de 1974. Las condiciones pactadas entre locadores y locatarios no serán alteradas por el Poder Público ni éste aplicará medidas en relación con las locaciones urbanas que deban ser cumplidas a expensas de una sola de las partes.

CAPÍTULO II:

PLAZOS DE RESTITUCIÓN Y RÉGIMEN DE PRECIOS

Art. 7.– Plazos de restitución. Las locaciones regidas por la presente ley mantendrán su vigencia hasta la conclusión del plazo de restitución que para cada caso se establece:

a) Hasta el 30 de junio de 1978 las iniciadas en el período comprendido entre el 3 de agosto de 1967 y el 31 de diciembre de 1973.

b) Hasta el 31 de marzo de 1979 las iniciadas en el período comprendido entre el 1 de marzo de 1957 y el 2 de agosto de 1967.

c) Hasta el 30 de noviembre de 1979 las iniciadas con anterioridad al 1 de marzo de 1957.

Art. 8.– Alquiler. Las locaciones comprendidas en este título, abonarán, durante los períodos que a continuación se indican, el alquiler que en cada caso se establece:

a) Desde el 1 de julio hasta el 30 de septiembre de 1976, el doce y medio por ciento (12,5%) del valor locativo.

b) Desde el 1 de octubre hasta el 31 de diciembre de 1976, el veinticinco por ciento (25%) del valor locativo.

c) Desde el 1 de enero hasta el 31 de marzo de 1977, el treinta y siete y medio por ciento (37,5%) del valor locativo.

d) Desde el 1 de abril hasta el 30 de junio de 1977, el cincuenta por ciento (50%) del valor locativo.

e) Desde el 1 de julio hasta el 30 de septiembre de 1977, el sesenta y dos y medio por ciento (62,5%) del valor locativo.

f) Desde el 1 de octubre hasta el 31 de diciembre de 1977, el setenta y cinco por ciento (75%) del valor locativo.

g) Desde el 1 de enero hasta el 31 de marzo de 1978, el ochenta y siete y medio por ciento (87,5%) del valor locativo.

Art. 9.– Reajuste por ingresos del locatario. El alquiler resultante del art. 8 no podrá superar el veinticinco por ciento (25%) de los ingresos del locatario y su grupo conviviente.

Art. 10.– Reajuste por gastos del locador. En ningún caso el alquiler que efectivamente se abone podrá ser inferior a una suma que permita al locador cubrir los gastos ordinarios de explotación y mantenimiento, impuestos, tasas, expensas comunes y demás contribuciones a su cargo y gozar de una renta neta equivalente al cincuenta por ciento (50%) de las mencionadas erogaciones o al diez por ciento (10%) del valor locativo, a elección del locador.

Art. 11.– Recuperación de la vivienda para habitarla. El propietario o copropietario de uno o varios inmuebles podrá demandar la restitución de los que le sean necesarios para alojamiento propio, de un ascendiente o descendiente, o para ampliación de su vivienda cuando ésta resultare insuficiente para sus necesidades habitacionales siempre que concurrieren las siguientes condiciones:

a) Ser titular del dominio o condominio del bien reclamado con anterioridad al 31 de diciembre de 1973.

b) No tener, ni haber tenido, el propietario, los beneficiarios de la desocupación o sus respectivos cónyuges, otra vivienda adecuada a sus necesidades disponibles en los tres (3) años anteriores a la presentación de la demanda, salvo razones fundadas a criterio judicial. Los plazos de antigüedad no se interrumpirán por fallecimiento del propietario y sus herederos podrán invocar en su beneficio la que hubiere tenido el causante.

Los beneficiarios de la vivienda recuperada deberán ocuparla en forma efectiva y continuada durante un mínimo de tres (3) años, contados a partir de los noventa (90) días siguientes a la restitución, lapso durante el cual no podrá ser enajenada. El juez al dictar sentencia dispondrá la anotación marginal, en el Registro de la Propiedad, de la prohibición de la venta y del plazo durante el cual regirá aquélla.

Art. 13.– Recuperación para edificar. El propietario podrá demandar la restitución del bien locado para construir un edificio que cumpla con alguno de los siguientes requisitos:

a) Triplicar la cantidad de unidades funcionales y el número de ambientes habitables. Se entenderá por unidad funcional a la que tenga acceso independiente y comprenda como mínimo una habitación, espacio para cocinar y baño.

b) Quintuplicar la superficie cubierta si el destino del inmueble a construir no fuera el de vivienda.

c) Construir la máxima superficie permitida por las reglamentaciones oficiales.

En los casos previstos en este artículo el propietario deberá compensar al locatario con un importe equivalente al quince por ciento (15%) del valor real del inmueble, importe que se actualizará al momento del pago.

Si existieran sublocatarios la compensación se prorrateará entre todos los ocupantes de acuerdo con la superficie exclusiva que utilice cada uno de ellos.

Con la demanda deberá acreditarse el dominio del inmueble y acompañarse la siguiente documentación firmada por profesional habilitado: planos, planillas de superficie por inmueble, memoria descriptiva de lo existente y de lo proyectado, informe sobre el cumplimiento de lo establecido en este artículo y plazo probable de duración de la obra.

La construcción deberá iniciarse dentro de los ciento ochenta (180) días de recuperado totalmente el inmueble, salvo impedimentos debidamente justificados, y se terminará en el plazo que el juez fije, valorando las características de la obra y el informe profesional.

Art. 15.– Continuadores de la locación. En caso de fallecimiento o de abandono por parte del locatario o del sublocatario la locación sólo podrá ser continuada por las personas y en las condiciones que a continuación se mencionan:

Art. 16.– Falta de ocupación. Los beneficiarios de este título que no habiten la unidad en forma efectiva y continuada durante cuatro (4) meses consecutivos sin causa razonable, o durante doce (12) meses consecutivos con causa, serán pasibles de desalojo. En el supuesto del párrafo anterior se computará el tiempo transcurrido con anterioridad a la vigencia de esta ley.

Si el abandono se reputara definitivo, el desalojo podrá disponerse aunque no hayan transcurrido dichos plazos.

Art. 17.– Falta de pago. Podrá pedirse el desalojo del locatario que incurra en falta de pago de dos períodos de alquiler. Previo a toda demanda el locador deberá intimar fehacientemente el pago, otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a cinco (5) días hábiles contados a partir de la recepción de la intimación.

El juicio quedará concluido si dentro del plazo para contestar la demanda el locatario abonare la suma adeudada y depositare el cincuenta por ciento (50%) de esa suma para responder a intereses y costas, sujetos estos a liquidación judicial. El locatario podrá valerse de esta franquicia por una sola vez, salvo que ya lo hubiera hecho con anterioridad.

Art. 18.– Fianza o seguro. El locador podrá solicitar al locatario fianza suficiente por las obligaciones emergentes de la locación. Si el locatario, a pesar de la intimación del locador, no ofreciera fianza suficiente o seguro de garantía para responder del pago de los alquileres y del cumplimiento de las demás obligaciones contractuales, el locador podrá contratar el seguro de garantía y reclamar al locatario el importe de la mitad de la prima, cuya falta de pago tendrá las mismas consecuencias que la de los alquileres.

Art. 19.– Prioridad en planes de vivienda. Las instituciones oficiales de crédito otorgarán prioridad en sus planes de vivienda, en los sistemas de puntaje, a los locatarios incluidos en esta ley y a los excluidos de su vivienda por desalojo inculpable sin compensación monetaria. En función de la antigüedad en la locación de la misma unidad se otorgará puntaje adicional.

La Secretaría de Estado de Vivienda y Urbanismo formulará las tablas de puntaje a las cuales se adecuarán los organismos oficiales.

Art. 22.– Actualización monetaria. Las sumas que se adeuden con motivo de daños y perjuicio por ocupación ilegítima, por ajustes de alquileres o por falta de pago de alquiler parcial o total, deberán actualizarse con la variación del índice del salario del peón industrial para la Capital Federal correspondiente al período que medie entre la notificación de la demanda y la fecha de su pago.

Art. 26.– Estado locatario. Se regirán por las disposiciones de este título las locaciones cuyo locatario sea el Estado nacional o provincial, los municipios, los entes autárquicos o descentralizados dependientes de aquéllos o empresas de propiedad del Estado, y el inmueble esté destinado a impartir enseñanza, prestar servicios hospitalarios o al uso de las Fuerzas Armadas y de seguridad, o a otra actividad que revista un interés público y sea calificada expresamente como tal por el Poder Ejecutivo nacional, siempre que hayan sido iniciadas con anterioridad al 1 de enero de 1974 y su plazo contractual estuviese vencido a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley.

Art. 27.– Plazo de restitución. Las locaciones regidas por este título mantendrán su vigencia hasta el vencimiento de los plazos de restitución que a continuación se indican:

a) Hasta el 30 de junio de 1978 las iniciadas entre el 3 de agosto de 1967 y el 31 de diciembre de 1973;

b) Hasta el 31 de marzo de 1979 las iniciadas entre el 1 de marzo de 1957 y el 2 de agosto de 1967;

c) Hasta el 30 de noviembre de 1979 las iniciadas con anterioridad al 1 de marzo de 1957.

Art. 29.– Orden público y convenios. Las disposiciones de los tres títulos precedentes se declaran de orden público.

Serán válidos los convenios celebrados o que se celebren entre las partes con posterioridad a la iniciación del contrato de locación relativos al precio de éste y la desocupación del inmueble y su cumplimiento podrá ser exigido judicialmente.

Los nuevos contratos que se celebren a partir de la vigencia de esta ley se regirán por el Código Civil aun cuando se trate de la continuación de contratos anteriores. La sola modificación convencional del precio no implicará nuevo contrato.

Art. 30.– Juicios en trámite. En los juicios en trámite relativos a locaciones comprendidas en esta ley en los cuales a la fecha de su vigencia aún no haya recaído sentencia firme, se aplicarán de oficio las normas de la presente. Las acciones fundadas en derechos no previstos en esta ley, o cuyos requisitos de procedencia hubieren sido modificados, podrán ser desistidas por el actor.

En tal caso, las costas serán soportadas en el orden causado y las comunes por mitades.

Cuando la presente ley otorgue derechos no vigentes al momento de contestar la demanda, el demandado podrá acogerse a esos beneficios en su primera presentación.

Art. 32.– Ámbito. Las disposiciones del presente título se aplicarán respecto de todos los procesos originados en la locación de inmuebles urbanos, cualquiera sea su fecha de iniciación, que tramiten ante los tribunales nacionales.

Art. 47.– Convenios de desocupación. Cuando el locatario, después de celebrar el contrato y estando en ocupación del inmueble, hubiese convenido con el locador plazos diferentes de los originales, el locador podrá solicitar directamente el cumplimiento del convenio presentando el documento respectivo y el juez, previa audiencia del locatario, decretará el lanzamiento sin más trámite que los correspondientes a la ejecución de sentencia que condena a hacer.

Los convenios a que se refiere el párrafo anterior deberán haber sido homologados judicialmente. Las partes en el convenio, bajo su responsabilidad, indicarán las sublocaciones a plazo fijo que hayan sido autorizadas por el locador. La homologación se dictará con citación de los respectivos sublocatarios.

Art. 49.– Trámite. Denunciado por el locador que el locatario ha abandonado el inmueble sin dejar quien haga sus veces, el juez recibirá información sumaria al respecto, ordenará la verificación del estado del inmueble por medio del oficial de justicia, quien deberá inquirir a los vecinos acerca de la existencia y paradero del locatario, y mandará librar oficio a la Policía al mismo efecto.

No obteniendo razón del paradero del locatario el juez mandará hacer entrega definitiva del inmueble al locador.

Art. 50.– Aplicación. Las disposiciones de este título serán aplicables a los juicios que se inicien a partir de la vigencia de esta ley.

Se aplicarán también a los juicios pendientes, con excepción de los trámites, diligencias y plazos que hayan tenido principio de ejecución o empezado su curso, los cuales se regirán por las disposiciones hasta entonces aplicables.

TÍTULO VI:

DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Art. 52.– Vigencia. La presente ley entrará en vigencia a partir del 1 de julio de 1976.

Videla - Bardi - Martínez de Hoz - Gómez

INFORMACIÓN MÍNIMA QUE DEBERÁ CONTENER LA DECLARACIÓN JURADA ANUAL DE LOS LOCATARIOS COMPRENDIDOS EN LA PRESENTE LEY

DATOS DE LA UNIDAD LOCADA

1. Ubicación (calle, número, piso, departamento, localidad, provincia), fecha del contrato inicial o del comienzo de la locación y alquiler abonado en el mes precedente de la declaración jurada.

DATOS DEL LOCATARIO

2. Nombres, apellido, documento de identidad y fecha de nacimiento.

DECLARACIÓN DE BIENES DEL LOCATARIO

3. Descripción precisa de los bienes que constituyen el patrimonio del locatario.

DECLARACIÓN DE INGRESOS DEL LOCATARIO

4. Descripción de las fuentes y montos de los ingresos brutos (sin deducciones previsionales ni fiscales) percibidos en el último trimestre: sueldos, jornales, comisiones, honorarios, prestaciones previsionales, rentas, intereses, etc.

DESCRIPCIÓN DEL GRUPO CONVIVIENTE ESTABLE

5. Datos personales de cada integrante del grupo, parentesco y relación (si está a cargo o no) con el locatario.

BIENES E INGRESOS DEL GRUPO CONVIVIENTE ESTABLE

6. Descripción de bienes e ingresos, de cada integrante por el locatario.

7. Fecha de la declaración y firmas.

COEFICIENTE PARA DETERMINACIÓN DEL VALOR LOCATIVO

Año

Coeficiente

1943

15.000

1944

15.000

1945

12.400

1946

10.600

1947

9.400

1948

8.800

1949

6.300

1950

5.000

1951

3.700

1952

2.700

1953

2.600

1954

2.500

1955

2.200

1956

1.900

1957

1.600

1958

1.200

1959

550

1960

430

1961

380

1962

300

1963

240

1964

200

1965

150

1966

120

1967

90

1968

77

1969

72

1970

63

1971

47

1972

30

1973

18

LOCACIONES DE VIVIENDA (TÍTULO I)

Para el trimestre que comienza el 1 de enero de 1977 el valor locativo actualizado será el resultado de multiplicar el valor locativo al 1 de julio de 1976 por el número que resulte de dividir el índice salarial del peón industrial al 31 de diciembre de 1976 por el mismo índice al 30 de junio de 1976.

Para cada uno de los trimestres sucesivos a partir del 1 de abril de 1977, el valor locativo actualizado será el resultado de multiplicar el valor locativo al 1 de julio de 1976 por el número que resulte de dividir el índice salarial del peón industrial al último día del trimestre inmediato anterior por el mismo índice al 30 de junio de 1976.

ESTADO LOCATARIO (TÍTULO III)

Para los semestres que comienzan el 1 de enero de 1977, el valor locativo actualizado será el resultado de multiplicar el valor locativo al 1 de julio de 1976 por el número que resulte de dividir el índice de precios mayoristas nacionales no agropecuarios al último día del semestre inmediato anterior por el mismo índice al 30 de junio de 1976.