El consorcio no responde por las filtraciones en caño del termotanque de un departamento

El tribunal concluyó que las normativas aplicables excluyen la responsabilidad sobre aquellos bienes que no son de uso comúnAl sostener que los daños en la propiedad del demandante fueron causados por una pérdida en el termotanque del departamento colindante, el cual es un bien de uso exclusivo y, tal como establece la normativa, sólo debe responder el propietario de esa unidad, la Cámara 6ª Civil y Comercial de Córdoba confirmó lo decidido en primera instancia, que admitió la excepción de falta de acción interpuesta por el Consorcio de Propietarios del Edificio Valdagno VI.
El tribunal -integrado por los vocales Alberto Zarza (autor del voto) y Walter Simes- analizó el recurso e indicó que los agravios de la parte actora giraban en torno a la admisión de la excepción de falta de acción opuesta por la demandada.

Cuestión
Por lo tanto, el tribunal sostuvo que la cuestión a resolver era si el consorcio de propietarios demandado podía ser sindicado como responsable del hecho dañoso que invocaba el accionante.
Para ello, se indicó que debió analizarse si las filtraciones aparecidas en el inmueble del actor tuvieron su origen en un bien común o en un bien exclusivo de una unidad funcional, entendiendo que si se tratase del primer caso, el consorcio debía responder como responsable. O, por el contrario, en el segundo supuesto, si se trataba de un bien exclusivo, era el propietario de la misma quien deberá responder.
Bajo estos lineamientos, la decisión analizó que de las pruebas rendidas en autos, en especial el dictamen del perito ingeniero oficial, surge que “(…) ante los problemas de filtración en el local del actor encontraron una pérdida en un caño de alimentación del termotanque de la unidad funcional 1° D. Expuso que, una vez reparado el goteo, cesó por completo. Añadió que luego se verificó otra pérdida que provenía del 2° D pero que, pese a que los habitantes de esa unidad funcional no se encontraban, igualmente pudo observar que el goteo en el local de la quiniela había cesado (unidad funcional del actor)”.
En función de lo expuesto, la alzada concluyó que “se encuentra debidamente acreditado que las filtraciones de agua padecidas en el inmueble del actor se originaron por la pérdida del caño de alimentación del termo tanque del departamento 1° D, unidad funcional que se encuentra arriba del perteneciente al actor”.
El fallo aclaró que a pesar de que se sostuvo que podría existir otra pérdida ocasionada por la unidad funcional 2° D, de los dichos del testigo S. y los informes confeccionados por el mismo, se demostró que, ante la reparación del caño de alimentación del termotanque del 1° D, el goteo en el inmueble del accionante cesó.
Luego, se analizó que si la cañería de alimentación del termotanque del 1° D reviste el carácter de bien común o exclusivo de esa unidad funcional, evaluándose que el Código Civil y Comercial (CCyC) en su artículo 2040 menciona cuáles son las partes comunes a las unidades funcionales al establecer: “Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal (…)”.

Artículos
El pronunciamiento añadió que en el artículo siguiente (2041) se efectúa una enunciación de las cosas y partes que son necesariamente comunes y en su inciso f) se alude a “las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional”.
Por otra parte, Zarza indicó que en el artículo 6 del Reglamento de Propiedad Horizontal se establece que los bienes de propiedad exclusiva son “(…) los artefactos sanitarios, cocinas, calefones, radiadores de calefacción, grifos, robinetes, mezcladores, llaves de paso e interruptores de toda clase, medidores de gas, siendo a cargo del respectivo copropietario y a su costo, el cuidado, conservación y reposición de los mismos, debiendo cuidar que no se produzcan pérdidas de agua, gas o vapor (…)”.
En base a las normas citadas y transcriptas, la alzada concluyó que el caño que alimenta al termotanque en la unidad funcional identificada bajo el 1° D, cuya pérdida ocasionó los daños y perjuicios al actor, consiste en un bien exclusivo de dicha unidad funcional.
Por lo tanto, se entendió que quien debe responder por los daños y perjuicios causados es el propietario de esa unidad y no el consorcio de propietarios demandado en autos.
Así las cosas, en el fallo se resolvió que resulta ajustado a derecho la admisión de la excepción de falta de acción y, como consecuencia, el rechazo de la demanda.

Autos: “S., V. H. C/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO VALDAGNO VI – ORDINARIO – DAÑOS Y PERJ. – OTRAS FORMAS DE RESPONS. EXTRACONTRACTUAL – EXPTE. N° 7508670”

Fuente: https://comercioyjusticia.info/justicia/el-consorcio-no-responde-por-las-filtraciones-en-cano-del-termotanque-de-un-departamento/