Un mutuo hipotecario UVA muy difícil de pagar

El acceso a la vivienda no fue fácil para una pareja que debió recurrir a la justicia para readecuar un mutuo hipotecario con índice de actualización UVA que se hacía imposible de pagar con su sueldo.

Los créditos hipotecarios UVA surgieron en 2016 como una opción para llegar a la vivienda propia, con plazo de hasta 30 años y cuotas similares a un alquiler, pero que se ajustaban de acuerdo a la inflación. Por la escalada de precios, los deudores se vieron afectados con un mayor impacto de la cuota sobre su salario.

Los demandantes iniciaron una acción judicial a fin de que el Banco de la Nación Argentina readecue el contrato de mutuo hipotecario celebrado en fecha 13 de octubre de 2017, por haberse tornado de difícil o imposible cumplimiento.

Solicitaron que se elimine el índice de actualización en Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) y se lo sustituya por una tasa fija que permita continuar con la contratación.

El caso

Según el expediente, para adquirir un inmueble y destinarlo a vivienda única familiar, la pareja suscribió  un préstamo por la suma de $2.380.000 equivalentes a 117.357 Uvas a esa fecha- bajo el esquema denominado “Unidades de Valor Adquisitivo” (UVA) con la entidad demandada.

Se había pactado la devolución en un plazo de 240 cuotas (20 años) mensuales y consecutivas de 488,98 Uvas cada una. Al momento de interponer la demanda -el 9 de agosto de 2022- llevaban abonadas 55 cuotas y un total de $1.746.624,75.

Explicaron que la cuota mensual de interés crece de modo descontrolado y que al momento de celebrar el contrato el país se encontraba en un proceso de desinflación que no hacía posible prever la dificultad que atraviesan para cumplir con los pagos mensuales al Banco acreedor.

Resaltaron que en la actualidad se les descuenta alrededor del 42.6% de sus remuneraciones para pagar la cuota del préstamo.

Así solicitaron el dictado de una medida cautelar que disponga que –mientras dure el proceso- la cuota mensual no exceda el 20% de sus remuneraciones netas o el porcentaje que se considere equitativo.

El juez de primera instancia resolvió hacer lugar al pedido de medida cautelar, disponiendo que la cuota mensual correspondiente al mencionado crédito no debe superar el 30% de las remuneraciones de los accionantes, hasta tanto se dicte sentencia. Fundó su decisión en el carácter alimentario del salario.

La entidad demandada apeló y el caso llegó a la Cámara Federal de La Plata.

En primer lugar se determinó que “existe una relación de consumo entre la entidad demandada Banco de la Nación Argentina -como proveedor de servicios financieros- y la accionante -como destinataria de dicho servicio-, en este caso de un crédito para vivienda única, por lo que, resulta de aplicación al caso la Ley 24.240 que brinda protección al usuario”.

Proceso inflacionario y Covid

En el caso particular, mediante la oportunidad de acceder a una vivienda propia que otorgó la sanción de la Ley 25.827, y ampliado por ley 27.271, los actores suscribieron un contrato de mutuo hipotecario con la entidad bancaria demandada que, “por diversos factores relacionados con el proceso inflacionario que ha atravesado el país y la situación social originada por la pandemia por COVID-19, se ha visto modificado en cuanto a los montos de las cuotas a abonar”

Se había pactado la devolución del préstamo por un total de $2.380.000, equivalentes a 117.357 Unidades de Valor Adquisitivo, en 240 cuotas mensuales y consecutivas de 488,98 UVAS cada una.

Al momento de interponer la acción, llevaban abonadas 55 cuotas por un total de 37.425 Uvas, equivalentes a $1.746.624,75.

“Así, restando aún abonar 185 cuotas para completar el total de 240 pactado en el contrato hipotecario, el monto final resultará notoriamente mayor a la suma dineraria prestada por el Banco”, advirtió la Cámara.

Según los datos proporcionados por el Banco Central de la República Argentina, el valor del UVA el día en que se firmó el contrato de mutuo hipotecario (13/10/2017) era de 20,28; al momento de la interposición de la demanda (9/8/2022) era de 137,96 y, por último, a mediados del mes de marzo el valor ascendía a 211,18.

“Estos datos representan la variabilidad y la rapidez con la que aumenta la Unidad de Valor Adquisitivo a la que se halla sometido el régimen de contratación elegido por las partes para acceder a la vivienda única y familiar”.

Al momento de interponer la demanda la obligación mensual representaba más del 40% de sus ingresos, lo cual, “en principio, excede toda razonabilidad y previsión posible por motivos ajenos a su voluntad y directamente vinculados al mecanismo de actualización de ese tipo de créditos”, señaló la Cámara.

El fallo remarcó que la ley 27.271 de “Sistema para el Fomento de la Inversión de la Vivienda” en su artículo 7° establece: “Las entidades financieras deberán dar a los tomadores de préstamos para la vivienda UVAs la opción de extender el número de cuotas originalmente previstas cuando el importe de la cuota a pagar supere en un diez por ciento (10%) el valor de la cuota que hubiere resultado de haberse aplicado a ese préstamo un ajuste de capital por el Coeficiente de Variación de Salarios (CVS), desde su desembolso. Ante la solicitud expresa del ejercicio de la opción, la entidad financiera deberá extender el plazo originalmente previsto para el préstamo, observando que, en dicha extensión de plazos, la cuota no supere el treinta por ciento (30%) de los ingresos computables.”

Para los camaristas Roberto Lemos Arias y César Alvarez, “la limitación al 30% propiciada por el juez de primera instancia resulta razonable”.

Sumado a ello, no puede desconocerse que la propia ley 24.240 establece, a lo largo de su articulado, que en caso de duda se estará a la interpretación que más beneficie al consumidor o usuario.

Destacaron los jueces que “se encuentra en juego un derecho de naturaleza alimentaria, atento que el pago del crédito absorbe gran parte del ingreso declarado, con el consiguiente riesgo de caer en mora y verse sometido a una ejecución hipotecaria”.

“Resulta razonable fijar un tope al aumento de las cuotas impagas y sucesivas que sólo podrá afectar hasta el 30% de los haberes o ingresos netos de los actores. Con ello se otorga a la cuota mensual una razonable movilidad que acompañe el incremento de sus haberes, componiendo de esta manera los intereses en pugna hasta tanto se resuelva la acción principal en el juicio de revisión promovido”.

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