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Pericia de valor locativo, locación verbal de localcomercial.
PERICIA DEL VALOR LOCATIVO.
El perito designado a los efectos de estimar el valorlocativo del inmueble…. , ubicado en…. , ha tenido en consideración paraesa evaluación y como consecuencia de las características particulares del bienen cuestión, los siguientes puntos de pericia que a continuación sedesarrollan:
A) Puntos de pericia del locador: 1) Destino del inmueble:El inmueble en cuestión de halla destinado a comercio minorista, formando partede una galería comercial de 30 locales que ocupa particularmente el subsuelo,planta baja y entrepiso, formando parte de un conjunto edilicio que se completacon viviendas en número de 15 y oficinas profesionales y comerciales (en númerode 20). 2) Situación urbana del inmueble: El inmueble se halla ubicado en…. Nº…. casi esquina…. Esta ubicacióndebe considerarse desde: a) Entorno Urbano: Este resulta adecuado por lacalidad de las construcciones de la zona inmediata (500 m x 500 m) y enespecial en la cuadra de su ubicación, con comercios de buen nivel deinstalaciones, destinados a un público de alto ingreso medio. Buena y añosaarboleda con hojas caducas que mejoran las condiciones de confort en los mesesde temperaturas más rígidas además de un alto valor decorativo, por sufloración, color y forma (tilos), acera ancha y calle en buen estado de doblesentido de marcha, con tránsito intenso y lento, semáforo que obliga ladetención de los vehículos prácticamente en la zona de ubicación del bienconsiderado, aumentando la posibilidad de su visualización. Buenas marquesinasque protegen a los transeúntes de la inclemencia del tiempo. b) Densidad depeatones: Puede considerarse de alta densidad pero según la orientación delfrente (N) nunca resulta menor de un 25 por ciento al de la acera opuesta enverano pero mayor en invierno, por la incidencia del sol y humedad ambientesobre esa fachada y acera. c) Medios de comunicación: La zona cuenta con grancantidad de medios de transporte público, boca de subte a 200m y parada detaxis a 50m, lo que la comunica con facilidad con distintos puntos de la urbe.d) Servicios: Se cuenta con la totalidad de los sistemas de servicios, no esinundable pero existen dificultas (se supone por 3 años) para suministro denuevos servicios telefónicos y telex. 3) Ubicación relativa de la unidadconsiderada dentro del conjunto edilicio y su caracterización: La unidadconsiderada se halla con una vidriera sobre el frente del edificio y sobre lalínea municipal de…. m, otra vidriera sobre la nave de la galería de…. m,formando la esquina Este de la misma. El lado opuesto al de la línea municipalde…. m, divisorio del local contiguo del lado restante de…. es divisorio de uno de los accesos del restodel edificio no destinado a comercio. Este lugar resulta de privilegio por lavidriera sobre la línea municipal y sobre la nave de la galería en función dela captación visual de los transeúntes de la galería y de la propia acera. 4)Orientación: La ubicación de la vidriera que da sobre la línea municipal y queresulta la más importante, está orientada al N, lo que implicaría unaincidencia solar que podría afectar ciertos productos. Pero en este caso lamarquesina de propaganda y protección evita la incidencia directa de los rayossolares en la mayor parte del día, dando protección de tales rayos. En los mesesde invierno o días nublados provoca esta protección una disminución másluminosa y prolongada del lado considerado, lo que implica protección y buenaprovechamiento de los factores positivos naturales. 5) Antigüedad del edificioy estado de conservación del mismo en general y de la unidad considerada enparticular: El inmueble en cuestión fue concluido de construir segúndocumentación final de obra el…. , lo que significa una antigüedadde…. años. Las característicasconstructivas del mismo lo indican como un edificio de 2º categoría condetalles de terminación como hall de entrada, palieres, ascensores, pavimentosy terminación de muros y zonas comunes, aberturas y frente de buena calidad yen un estado de conservación realmente satisfactorio. 6) Estado demantenimiento y funcionamiento de las instalaciones y de los serviciosindividuales y colectivos: En estos rubros debe considerarse luego del análisisde las liquidaciones por reparaciones y/o mantenimiento presentadas por laadministración en los últimos…. añosy corroborados por varios condóminos y/u ocupantes por la oposición de estos ypor la verificación «in situ» de eventuales deterioros producidos porproblemas de instalaciones y servicios, que el mantenimiento y el estado defuncionamiento de los mismos es normal con las eventuales necesidades dereparaciones por normal uso, lo que permite considerar este aspecto como muypositivo, habida cuenta de la importante red de conductos que cruzan sobre elcielorraso suspendido de la unidad considerada y en donde no se visualizaproblema alguno. Todo esto en cuanto hace a las instalaciones y servicioscolectivos incluidos los ascensores y bombas elevadoras de agua de muy buenacalidad y correcto funcionamiento, mantenimiento y atención mecánica. 7)Cumplimiento de las disposiciones legales que hacen al funcionamiento y uso deledificio: La verificación de la final y planos de obra y posteriores agregadosde los mismos, indican que desde el punto de vista municipal todo se halla enregla salvo el uso no permitido de algunos locales que se hallan funcionandoprecariamente sin que ello infiera en la unidad considerada. En cuanto a lasordenanzas y disposiciones de los entes públicos que deben ser respetadas, eledificio de halla de acuerdo a las mismas, salvo la necesidad de mejorar elestado de la escalera marinera de acceso al tanque de reserva de agua superiory su sistema automático, puesto que su uso se hace dificultoso por la rotura dealgunos escalones, como asimismo la reposición de vidrios en la sala demáquinas del grupo ascensor de la derecha del edificio. 8) Situación de loslinderos del mismo edificio o de los edificios vecinos: Según lo dicho en 7) secumplen las disposiciones reglamentarias en relación con otras unidades o zonascomunes del mismo edificio como asimismo las de los linderos, en forma general.En la unidad considerada en cambio deberá rellenarse con materiales apropiadoslos nichos realizados en los muros divisorios con la zona común y con la unidadde comercio lindera de la galería, pues se ha disminuido el espesor del muroexigido por los reglamentos (0,15m) lo que provoca transferencia mayor deruidos y debilitamientos en esos muros, para ser usados como elementos desoporte para eventuales exposiciones, estanterías, etc. 9) Sistemas deseguridad: El edificio cuenta con el sistema contra incendio de acuerdo a lasdisposiciones vigentes y actualizados elementos contra fuego. En cuanto a laseguridad por robos y hurtos la nave galería cuenta con un cerramiento adecuadoen horas de cierre y durante las horas de funcionamiento con personal devigilancia permanente. En cuanto a la unidad en cuestión posee sistema dealarma contra robo en las vidrieras y cerraduras inviolables de buena calidaden su exceso. 10) Eficiencia de la administración y de los funcionario
s delconsorcio: La verificación de las expensas, sus importes, oportunidad, criterioy diligencia constatada por la opinión de la mayoría de los condóminos yusuarios consultados permite considerarla como idónea, eficiente y honesta, entanto a lo que hace al consejo de administración, ha delegado en exceso sufunción en la administración aunque ésta hasta el momento responde converdadera solvencia. 11) Situación de convivencia en los ocupantes deledificio: Salvo cuestiones de menor entidad, la relación es correcta y bajopermanente control de la administración, pudiéndose verificar en la partecomercial un espíritu de solidaridad de los comercios para emprender accionesconjuntas o resolver problemas comunes en beneficio de la totalidad de losinteresados. 12) Valuación fiscal, expensas, promedio, impuestos y tasas yvalor venal estimado de la unidad: La valuación fiscal de la unidad asciendea…. pesos, el promedio de expensasdel edificio en su conjunto y correspondiente a la unidad en cuestión esde…. pesos mensuales, el de lasexpensas específicas de la galería promedio de…. pesos mensuales, las tasas e impuestos afectados a esa unidad de…. pesos mensuales. El valor venal estimado enplaza en función del análisis precedente de la superficie de la unidadde…. m² y de los usos permitidos seestima un…. % sobre el valor fiscal.13) Estimación del valor locativo: De todo lo anterior se puede considerar queel valor locativo de la unidad en cuestión puede ser del orden de los…. pesos mensuales. Esto fue considerado: a)por la superficie, conformación y ubicación del bien estudiado; b) Por el valorde amortización de la estimación del valor venal (… % anual); c) Las cargasde expensas normales de mantenimiento general (que se restan del valor deamortización); d) De las expensas de uso del edificio en su conjunto y en lagalería comercial en particular que se suman al valor locativa; e) Por lastasas e impuestos del edificio correspondientes a la unidad que se suman alvalor locativo, y f) Por renta equivalente al…. % mensual del valor venal estimado del inmueble.
B) Puntos de pericia del locatario:1) Estado de conservación de la unidad: La misma se encuentra en precarioestado de conservación con los parámetros despintados, revoques saltados ynichos en muros que debilitan los mismos para las cargas de estanteríascolgantes, disminuyendo la aislación de los ruidos con el local lindero y lazona de entrada del edificio (parte izquierda). Las instalaciones se hallan engeneral en malas condiciones, como ser artefactos sanitarios rotos y accesosobstruidos, cables eléctricos resecados por exceso de carga, interruptores ytomas eléctricas en mal estado, equipo de refrigeración de aire descompuesto ypavimento cubierto con alfombra prácticamente ya inutilizable, cielorraso sucioy despintado y deficiente ubicación de bocas de iluminación para la exposiciónde vidrieras (ver, asimismo, mi contest., p….. ). 2) Costo estimado dereparación de lo deteriorado en la unidad: El mismo puede estimarse en…. pesos divididos de este modo: a)Albañilería,…. pesos; b)Yesería,…. pesos; c) Pintura y empapelado,…. pesos; d) Cambio de artefactossanitarios,…. pesos; e)Desobstrucción de cañerías y accesorios sanitarios,…. ; f) Cambio degriferías, cables de electricidad, llaves y tomas de grifería sanitaria,…. ;g) Reparación de equipos de aire acondicionado,…. , y h) Retiro y cambio dealfombras con colocación,…. pesos. 3)Altura del local en relación con las vidrieras y acondicionadores de aire: Laaltura del local en la planta baja resulta excesiva en relación con la alturade vidrieras, lo que genera un volumen de aire innecesario a acondicionaraumentando el consumo energético para ese fin (tener en cuenta la alturareglamentaria). 4) Elementos estructurales del edificio que pueden dificultarla circulación peatonal en la nave de la galería: A la altura de la puerta deingreso del local que da a la nave de la galería existe una columna que dividea la nave en dos pasos. El correspondiente al frente de la unidad en cuestiónes…. cm más angosto, lo que disminuyela posibilidad del caudal circulatorio con respecto a los locales del frente dela nave en un…. %. 5) Incidencia dela ubicación de los servicios sanitarios (de empleados y público) dentro de lagalería comercial respecto de la unidad en cuestión: La cercanía de losservicios sanitarios de público y empleados de la galería respecto a la unidaden cuestión puede provocar olores molestos en forma muy esporádica dado que lasventilaciones son reglamentarias y funcionan buen y las descargas de aguasservidas son correctas. Esta cercanía puede influir en caso de obstrucciones ydesbordes eventuales de líquidos servidos, pero que según datos recabados a losocupantes de la galería y la administración son hechos raramente registrados.6) Influencia de la actividad del local lindero de la galería: El local linderoNº…. a la unidad en cuestión,dedicado a bar y preparación de minutas en general, provoca durante las horasde almuerzo olores propios de la preparación de esos productos alimenticios,que pasan inadecuadamente a la nave de la galería y por cercanía influye sobrela unidad en cuestión. Debería reclamarse de la administración que exija al usuariode la unidad Nº…. la evacuaciónforzada de los gases por la ventilación reglamentaria del local; mientras tantoafecta el confort. 7) Nivel de iluminación de la red pública en general y de lamarquesina en particular respecto a los convenientes y necesarios para el fincomercial de la unidad: Los índices de iluminación de la red públicade…. «lux» a las 18 hs. deinvierno y la de la marquesina de…. «lux» de iguales condiciones, resultan por debajo de loaconsejable en un…. %, lo que exige unailuminación mayor de la propia vidriera; pero es necesario considerar que losproductos bien iluminados de un sector, se jerarquizan cuando el entornoresulta con una luz menor. 8) Influencia de kioscos de venta de artículosvarios (diarios, revistas, flores) en la acera de la galería comercial: Desdeel punto de vista de la circulación peatonal estos quioscos (kioscos)dificultan el paso de los transeúntes con respecto a la acera opuesta. Perodado que los artículos que ofrecen estos kioscos no responden a los que seofrecen en la unidad en cuestión y tampoco en estos locales de la galería, esposible colegir que atraerá mayor cantidad de potenciales adquirentes, que sedetendrán en el frente de la galería y de la unidad en cuestión en formaconveniente para la mayor visualización de lo expuesto. 9) Influencia delhabitual encuentro de grupos numerosos de alumnos de establecimientossecundarios de la zona en el frente del edificio y locales en horas pico deltránsito peatonal por la acera: La presencia en horas del mediodía y mediatarde de esos grupos de jóvenes, provocan dificultad de desplazamiento de lospeatones y obstaculizan en oportunidades la visión de las vidrieras. Deberáevaluarse con criterio comercial si parte de esos jóvenes pueden ser clientespotenciales del local en cuestión dado los productos que se exponen en elmismo. 10) Influencia del estado de la acera del edificio lindero cercano a launidad en cuestión: El estado de la acera del edificio lindero de la izquierdacercano a la unidad en cuestión es deficiente, dificultando el normal tránsitode los peatones en la cercanía de la vidriera principal del local. Este temapuede resolverlo la administración del consorcio realizando las accionespertinentes ante los entes públicos con control sobre el asunto; mientras tantoel hecho tiene influencias negativas….. (fecha y firma).
