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CONTRATO DE OPCIÓN A CONSTRUIR UN “APART-HOTEL” Y EXPLOTARLO, MÁS LOCALES, MEDIANTE FIDEICOMISO, DEMOLIENDO EDIFICIO PARCIALMENTE E INDEMNIZANDO SUS LOCATARIOS.__ CONTRATO DE OPCIÓN PARA CONSTRUIR MEDIANTE FIDEICOMISO, CONTRA EXPLOTACIÓN HOTELERA Y OTRAS OBLIGACIONES PRELIMINAR (A- Partes y personerías) Entre los señores: a) … (datos de identidad, DNI. … y CUIT. …), domiciliado en …; b) … (datos de identidad, DNI. … y CUIT. …), domiciliado en …; c) …(datos de identidad, DNI. … y CUIT. …), domiciliado en …; por una parte, en adelante denominados “PROPIETARIOS” y los señores: a) … (datos de identidad, DNI. … y CUIT. …), domiciliado en …; b) … (datos de identidad, DNI. … y CUIT. …), domiciliado en …; c) … (datos de identidad, DNI. … y CUIT. …), domiciliado en …; por la otra parte, en adelante denominados “DESARROLLADORES”, celebran este CONTRATO DE OPCIÓN PARA DEMOLER EDIFICACIÓN ACTUAL Y CONSTRUIR UN EDIFICIO TIPO APART-HOTEL CATEGORÍA … ESTRELLAS CON LOCALES, que se regirá por las declaraciones y estipulaciones (cláusulas) siguientes: PRIMERA (I- Antecedentes) Los PROPIETARIOS son titulares dominiales de un terreno ubicado en …, cuya nomenclatura catastral es: circunscripción …; sección …; manzana …; parcela …; distrito …, partida inmobiliaria municipal: …, matrícula RPI.: …, con una superficie aproximada de (…) seiscientos metros cuadrados, con frentes sobre la calle …, de …m y sobre la calle … de …m, en adelante denominado ”TERRENO”. SEGUNDA (II- Objeto) 1- Los DESARROLLADORES constituirán un fideicomiso, el cual integrarán los PROPIETARIOS del TERRENO, como fiduciantes y el Banco …, con domicilio en …, como fiduciario, que asumirá la administración de cobranza del fideicomiso, eventual venta y financiación del edificio a construirse sobre el TERRENO que aporten los PROPIETARIOS, a efectos de desarrollar un proyecto de arquitectura y construcción de un edificio para Apart-Hotel, que constará de: a) … (…) subsuelos con estacionamiento, b) locales de servicio para el Apart-Hotel, c) en planta baja, … (…) locales de comercio sobre la calle … y la calle …, la entrada a salón de recepción (“lobby”) del edificio, d) … (…) departamentos tipo unidades de habitación en los pisos … 2- Actualmente en el TERRENO hay un edificio antiguo, que consta de …, no siendo viable por la ecuación inversión y rentabilidad su reciclaje para su explotación comercial. TERCERA (III- Del fideicomiso) El Fideicomiso se desenvolverá bajo las pautas siguientes: A- Conformación del Fideicomiso: 1) Fiduciario: Banco de primera línea de …, que administrará el fideicomiso; 2) Fiduciantes: a-) PROPIETARIOS, quienes aportarán el TERRENO al fideicomiso, para que el fiduciario contrate la ejecución de la obra y posteriormente transfiera la propiedad plena de los departamentos tipo unidades de habitación que se reserven, cuales serán … b-) DESARROLLADORES, quienes aportarán las obras a construirse en el TERRENO y se reservarán … (…) departamentos tipo unidades de habitación, los cuales serán …; 3) asamblea; 4) BENEFICIARIOS; 5) patrimonio fiduciario; 6) anexos: contrato de anteproyecto, proyecto, dirección y ejecución de obra; 7) custodia y escribano; 8) director de obra y fondo de gastos; B- Contenido básico del contrato de fideicomiso: 1) objeto del fideicomiso; 2) obligaciones de las partes; 3) participaciones; 4) adjudicación de las unidades funcionales; 4) responsabilidades; 5) empleo de fondos propios del fiduciario; 6) cese del fiduciario; 7) asambleas; 8) garantía del fiduciario; 9) extinción y liquidación; 10) incumplimientos; 11) jurisdicción y constitución de domicilios. CUARTA (IV- Obligaciones de los DESARROLLADORES): A- Los DESARROLLADORES demolerán la edificación existente y construirán un edificio según los planos del anteproyecto a realizar por el arquitecto … y que serán aprobados por …, según las reglamentaciones existentes y para todo ello cumplirán los actos siguientes: a) realizar las negociaciones necesarias con los locatarios del TERRENO para la rescisión temporal de sus contratos de locación, a efectos de la demolición del existente y construcción del nuevo edificio y posterior entrega de un muevo local en un plazo a determinar no superior de … (…) meses, desde transmitido el dominio fiduciario al Fideicomiso. B- Los DESARROLLADORES restituirán a los PROPIETARIOS los locales hoy ocupados … y éstos celebrarán nuevos contratos de locación con los antiguos inquilinos que deseen continuar la relación locativa o en defecto con terceros. C- Se agregan como Anexo … e integrando este contrato, la documentación siguiente: … (anteproyecto, croquis; dictámenes profesionales, estudio financiero, investigación de mercado, planos, proyecto, etc.). QUINTA (V- Obligaciones PROPIETARIOS y DESARROLLADORES) 1- Luego de rescindidos los contratos de locación de los locales comerciales ocupados actuales, los PROPIETARIOS integrarán el TERRENO al Fideicomiso y se presentarán en la municipalidad los planos de demolición y obra nueva, para el posterior inicio de la obra. 2- Los PROPIETARIOS, los DESARROLLADORES y el Banco integrarán el Fideicomiso. 3- Los PROPIETARIOS recibirán en compensación por el TERRENO, … (…) unidades tipo locales comerciales y … (…) metros cuadrados de departamentos tipo unidades habitacionales, a su conformidad, sobre la porción …, del edificio a construirse en el TERRENO. 4- Se tomará un seguro de caución emitido por aseguradora de primera línea, que garantice a los PROPIETARIOS la construcción del edificio y entrega de las unidades funcionales comprometidas en parte de pago. 5- Los DESARROLLADORES entregarán al formalizar el contrato, los montos de los alquileres caídos desde ese momento hasta la suscripción de los nuevos contratos de locación. 6- Las habitaciones que se entregarán a los PROPIETARIOS estarán totalmente equipadas, para su explotación de acuerdo con la categoría del Apart-Hotel y serán iguales a las restantes. 7- El plazo de construcción del Apart-Hotel en su totalidad se estima en … (…) meses y durante ese período los DESARROLLADORES no pagarán a los PROPIETARIOS cargo alguno por la entrega de las habitaciones acordadas. 8- A efectos de cumplir las gestiones y tramitaciones necesarias, ante … (banco, municipalidad, prestadoras de servicios públicos, …), los PROPIETARIOS otorgarán a los DESARROLLADORES los poderes y autorizaciones que fueren necesarias. SEXTA (VI- Plazo) 1- El plazo de la opción será de … (…) días y será fijo e irrevocable. 2- El plazo se considera necesario para confeccionar los planos del edificio y gestionar su aprobación por … 3- Los PROPIETARIOS firmarán los planos necesarios correspondientes, siendo todos los gastos inherentes a su confección y aprobación, sean aranceles, tasas u honorarios, por cuenta exclusiva de los DESARROLLADORES. SÉPTIMA (VII- Negociación con los inquilinos) 1- La negociación con los locatarios actuales y l
os costos que demanden para entregar los locales comerciales que ocupan, serán por cuenta y cargo de los DESARROLLADORES. 2- A tales efectos los PROPIETARIOS otorgarán mandato especial irrevocable a los DESARROLLADORES. OCTAVA (VIII- Inicio de la obra) 1- En el plazo de … (…) días y luego de obtenidas las autorizaciones necesarias y concluidas las todas las previstas, los DESARROLLADORES citarán a los PROPIETARIOS para la cesión del dominio fiduciario al fideicomiso y de ese modo comenzar las obras de demolición y civiles. 2- Cuando por cualquier circunstancia los PROPIETARIOS no cumplieran lo aquí pactado abonarán a los DESARROLLADORES todos los gastos realizados para la aprobación del proyecto, como los honorarios profesionales de los arquitectos, más una “cláusula penal” igual a dos veces el monto que resultare de esos gastos y honorarios. NOVENA (IX- Falta de acuerdo con los inquilinos) Si los DESARROLLADORES no lograren un acuerdo satisfactorio con los actuales locatarios de los locales comerciales ocupados, a efectos que los entreguen para realizar la obra, las partes quedarán recíprocamente desobligadas, no debiéndose suma alguna por cualesquiera imputaciones. DÉCIMA (XI- Rol de los DESARROLLADORES) 1- Los DESARROLLADORES participarán en la administración del Fideicomiso y tomarán todas las decisiones que consideren necesarias a efectos del cumplimiento del objetivo aquí propuesto, asumiendo toda la responsabilidad por la obra y sus derivaciones o consecuencias. 2- Luego de finalizada la obra y adjudicadas las unidades, los DESARROLLADORES administrarán en exclusividad e irrevocablemente por el plazo de … (…) años la explotación del Apart-Hotel, recibiendo también la totalidad de los departamentos tipo unidades de habitación que les correspondan a los PROPIETARIOS, para tal explotación y cobrando una comisión por ello del … (…) por ciento de las ganancias netas, luego de impuestos. UNDÉCIMA (XI- Asentimiento de cónyuges) En este acto prestan su absoluto asentimiento los cónyuges de los PROPIETARIOS, siguientes: a) el/la señor/a … (datos de identidad, DNI. … y CUIT. …), domiciliado/a en …, casada/o con …; b) el/la señor/a … (datos de identidad, DNI. … y CUIT. …), domiciliado/a en …, casada/o con …; c) el/la señor/a … (datos de identidad, DNI. … y CUIT. …), domiciliado/a en …, casada/o con … DUODÉCIMA (XII- Competencia judicial) Ante un litigio (proceso judicial) las partes acuerdan someterse exclusivamente a la competencia del fuero …, de los tribunales ordinarios de …, renunciando a cualesquiera otras que pudieran corresponderles. DECIMOTERCIA (XIII- Domicilios) Para cualesquiera Notificaciónes derivadas de este contrato, las partes constituyen los domicilios especiales siguientes: a) los PROPIETARIOS en: …; b) los DESARROLLADORES en …; donde serán eficaces todas las que se realicen. DECIMOCUARTA (XIV- Firmas e instrumentación) Las partes firman … (…) juegos de ejemplares de este contrato y de los … anexos que lo integran y conforman, de igual tenor y a similar efecto, recibiendo uno cada parte. DECIMOQUINTA (XV- Lugar y fecha) Celebrado …, el día … del mes de … del año dos mil … <<<NOTA: 1- Convendrá documentar este acto por instrumento privado, certificando notarialmente las firmas para acreditar la legitimación. 2- La transmisión del dominio fiduciario de la finca, cual será ante o simultánea al contrato de fideicomiso, se otorgará por escritura pública e inscribirá en el registro de la propiedad del lugar donde aquella esté situada.>>>
