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JURISPRUDENCIAReivindicación
Se hace lugar a la acción por reivindicación incoada por quien acompañó a la causa el título de propiedad inscripto en el Registro Público.
San Carlos de Bariloche, 19 de marzo de 2019.- Y VISTOS: Los presentes autos caratulados: «FRACCIONES LAGO GUTIERREZ S.A. C/ MOLINA, LUIS GABRIEL y OTROS S/ REIVINDICACION (Ordinario), Expte. Nro. A-1039-16», de los que RESULTA: Que a Fs. 55/57 se presentó la Dra. Dolores Honrado en su carácter de apoderada de Fracciones Lago Gutierrez SA, promoviendo demanda de reivindicacion y daños y perjuicios contra Luis Gabriel Molina, Paula Abril Azevedo, Mariano Muñiz y demás ocupantes del inmueble identificado con NC: …- Sostuvo que su representada es condómina del inmueble objeto de autos y que ejerce la posesión del bien, el que fue -según sus dichos- clandestinamente ocupado por los demandados.- Indicó que se abonaron los impuestos y que durante el mes de febrero del año 2014, se efectuaron publicaciones periodísticas con el fin de informar al público que su representada era titular del bien en cuestión.- Fundó en derecho su pretensión y ofreció pruebas.- Impuesto que fuera el trámite de juicio ordinario, a Fs. 94/96 se presentaron Luis Gabriel Molina y Mariano Muñiz, patrocinados por el Dr. Sebastián Vazquez.- Contestaron demanda, negaron los hechos, ofrecieron pruebas y plantearon reconvención por cobro de «mejoras».- Sostuvieron que adquirieron el inmueble por boleto en el año 2006, de manos del Sr. Alejandro Nahuelquín, no obstante que no acompañaron dicho instrumento aunque lo ofrecieron como prueba en poder de terceros, en tanto que manifestó que el original estaba en manos del vendedor (Nahuelquín).- Indicaron que detentan la posesión de buena fe, publica y pacífica del inmueble objeto de autos, en el que construyeron sus hogares, donde viven -según sus dichos- desde el año 2013.- Fundaron en derecho su reclamo y defensa y ofrecieron pruebas.- A Fs. 133 se desistió de la acción contra Paula Abril Azevedo.- A Fs. 134 se recibió la causa a prueba, habiéndose producido aquellas que surgen de la certificación de Fs. 152 y demás constancias de autos.- A Fs. 159 se decretó la clausura del período probatorio y a Fs. 168 obra el alegato presentado por la parte actora.- A Fs. 170 se dictó la providencia de autos para sentencia, la que se encuentra firme.- Por ello y en función de lo dispuesto por los arts. 200 de la Constitución de la Provincia de Río Negro, art. 3 del Código Civil y Comercial de la Nación y art. 20 de la Ley Orgánica 5190, corresponde emitir un pronunciamiento definitivo.- CONSIDERANDO: I.- Que en primer término, debe señalarse que el art. 2248 del Código Civil y Comercial establece que «La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que producen desapoderamiento…».- Es decir que, como principio, está legitimado a reivindicar el propietario de la cosa.- Por su parte, el Art. 2251 del mismo cuerpo legal, indica que «Las acciones reales competen a cada uno de los cotitulares contra terceros o contra los restantes cotitulares…Cuando se dirige contra terceros puede tener por objeto la totalidad o una parte material de la cosa, o puede reducirse a la medida de su parte indivisa. Restablecido el derecho sobre la totalidad o parte material del objeto, el ejercido por cada condómino se circunscribe a su parte indivisa.».- Asimismo, para promover la acción de reivindicación tampoco sería requisito haber tenido la posesión del bien reivindicado con anterioridad a la demanda.- Y ello es así por cuanto el actor pude invocar en su beneficio títulos de dominio anteriores a la posesión del reivindicado, aún cuando no probase la preexistencia de la propia posesión. En este sentido, debe presumirse «juris tantum» que los antecesores del reivindicante lo han subrogado en todos los derechos que tuvieron sobre la cosa, incluída la posesión desde la fecha de su título, lo que basta para que, como sucesor, pueda ampararse en los derechos que hubieren tenido sus antecesores para reivindicar. En el caso de autos, se ha acreditado que el inmueble en cuestión se encuentra inscripto (en condominio) a nombre del accionante (ver certificados de dominio de Fs. 146/148), por lo que se encuentra legitimado para promover la acción de reivindicación.- II.- Dicho esto, tratándose de la reivindicación de un bien inmueble, rigen las pautas previstas por los Arts. 2256 y cctes del Código Civil y Comercial.- Surge de autos que la accionante resulta ser condómina con título inscripto, mientras que los demandados, si bien invocaron la existencia de un título (boleto de compraventa), no lo acompañaron ni produjeron pruebas a fin de incorporarlo a la causa, a los efectos de analizar su validez, alcances, legitimidad, etc.- Aún poniéndome en la posición mas favorable a los demandados y de considerarse que su «posesión» (del año 2006 según sus dichos) es anterior al título del reivindicante (2014), si bien el Inc. «b» del Art. 2256 del Código Civil y Comercial de la Nación establece que, en esa hipótesis, el título del reivindicante resulta insuficiente «para que prospere la demanda», debe efectuarse un análisis del sentido de esa norma a la luz de lo dispuesto en el inciso siguiente del mismo artículo.- Las normas en cuestión, analizadas de manera armónica, no establecen que en caso de que la posesión del demandado que no presenta título sea anterior a la fecha del título del reivindicante la suerte de éste último quede sellada, en tanto que puede mejorar su situación en caso que acompañe los títulos de sus antecesores, hasta llegar a alguno que sea de fecha anterior a la fecha de la posesión del demandado.- Y ello es así porque, en tal caso, «se presume que este transmitente era el poseedor y propietario de la heredad que se reivindica…» (Inc. «c» del mismo Art. 2256).- Tal como lo entiende la doctrina, si bien el Inciso «c» del artículo citado parece referirse al título del reivindicante, cabe interpretar que abarca también a los títulos de sus antecesores, que por hipótesis no fueron los mismos del demandado (Claudio Kiper, «Tratado de los Derechos Reales -Código Civil y Comercial de la Nación Ley 26.994-«, Tomo II, Pág. 484).- En el mismo sentido, se ha dicho que «…Aunque al reivindicante no le hubiese sido trasmitida en ningún momento la posesión de la cosa, a efectos de la reivindicación tal circunstancia es irrelevante y nada debe probar en ese sentido, por cuanto, en virtud de la cesibilidad de la acción, se la considera tácitamente cedida en cada acto de enajenación que compone la cadena, sin requerirse para ello la tradición. Le basta al accionante probar -por medio de presunciones- que uno de los adquirentes intervinientes en las sucesivas enajenaciones era poseedor y propietario y, por consiguiente, que podía reivindicar, para así, a nombre propio, en calidad de cesionario, hacer suyo el derecho de ejercer la acción que competía a ese antecesor…» (Código Civil y Comercial de la Nación, Comentado, Tomo X, Pág. 324 y SStes, Rubinzal-Culzoni).- En este orden de ideas, del informe de dominio acompañado surge que la sociedad actora adquirió el inmueble de los anteriores titulares registrales, quienes -a su vez- lo habían adquirido en el año 1946, es decir, antes de la alegada posesión que la demandada invocó.- A mayor abundamiento, tampoco existen constancias que acrediten que la posesión invocada por los demandados cumpla con los requisitos necesarios (justo título y posesión de 10 años o posesión de 20 años) para analizar la eventual procedencia de una prescripción adquisitiva, que no fue siquiera planteada.- Por último debe recordarse que, en materia de bienes registrables, para que la posesión sea amparada por la «buena fe» requiere del examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinentes establecidos en el régimen especial (Art. 1902 último párrafo del Código Civil y Comercial).- Del certificado de dominio obrante en autos, surge que el Sr. Nahuelquín no figura en ningún momento como titular registral, ni existen a su favor medidas cautelares (anotación de litis, por ejemplo) que permitan siquiera inferir que el mismo pudiera haber transmitido algún derecho real sobre el inmueble, por lo que rige además la pauta prevista por el Art. 399 del Código Civil y Comercial de la Nación, en sentido que nadie puede transmitir a otro un mejor derecho o uno mas extenso que el que tenía.- No hay ninguna constancia que acredite que el vendedor al que refirieron los demandados (Sr. Nahuelquín) haya sido titular alguna vez de algún derecho real sobre el inmueble objeto de autos, el que -a todo evento- debería haberse instrumentado e inscripto para ser oponible a terceros, en tanto que se trata de un bien registrable (art. 1893 del Código Civil y Comercial de la Nación).- En suma: si los demandados no acompañaron ningún título y no plantearon la prescripción adquisitiva, no encuentro fundamento alguno que les permita continuar ocupando el inmueble frente a quien -reitero- tiene emplazamiento registral e hizo valer la presunción del Inc. «c» del Art. 2256 Código Civil y Comercial de la Nación, incorporando a la causa su propio título inscripto en el registro público (ver informe de dominio) del que además surge el título de sus antecesores, que también fué perfeccionado en instrumento público, también fué inscripto registralmente y es de fecha anterior a la posesión que dice detentar aquella.- III.- Respecto de la demanda por daños y perjuicios, el Art. 2250 del Código Civil y Comercial de la Nación establece que los mismos pueden ser reclamados en forma sustitutiva -perdiendo el derecho a la acción real- o en forma complementaria o accesoria, tal como lo ha hecho el accionante.- No obstante ello, no se han discriminado los rubros que compondrían el reclamo complementario de daños, ni se ha abonado tasa de justicia por esos montos, ni tampoco se han producido pruebas tendientes a acreditarlo ya que, la sola privación del uso del inmueble, no supone inexorablemente la existencia de un daño en tanto que, por no ser un hecho notorio, depende de la prueba que se produzca. Por ello, corresponde desestimar el reclamo complementario de daños.- IV.- Respecto de la reconvención por «mejoras», deben distinguirse según se trate de mejoras de mero mantenimiento, suntuarias, necesarias o útiles (ver Art. 751 del Código Civil y Comercial de la Nación).- En el caso del reclamo de reembloso por mejoras de mero mantenimiento, suntuarias y necesarias, se requiere buena fe del reclamante (Art. 1938 del Código Civil y Comercial de la NAción).- En cambio, cabe inferir que aún el poseedor de mala fe tiene derecho a la indemnización de las mejores útiles (ver «Código Civil y Comercial de la Nación» de Ricardo Lorenzetti, Tomo IX, págs. 189/192, comentario al Art. 1938 del mismo código).- Ahora bien, tratándose de bienes inmuebles, el nuevo Código Civil y Comercial establece expresamente que, para que exista «buena fe», se requiere el examen previo de la documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de verificación pertinentes establecidos en el respectivo régimen especial.- Quien invoca un título -tal como lo hicieron los demandados- debe acreditar que ha obrado con diligencia ya que, de lo contrario, no puede ampararse en la «buena fe».- En este sentido se tiene dicho que «…el adquirente de un inmueble debe verificar, en primer lugar, quién figura como titular en el Registro, pues si quien pretende transmitir no está inscripto no puede haber buena fe.- Además, es necesario constatar la identidad del transmitente (ver arts. 305/307) y realizar el estudio de títulos a cargo del escribano interviniente.- Si no hace el estudio y resulta que de haberse hecho el poseedor habría descubierto la irregularidad, su negligencia lo tiñe de mala fe…» («Código Civil y Comercial de la Nación» de Ricardo Lorenzetti, Tomo IX, pág. 78).- Como ya se ha dicho, los demandados no han obrado de buena fe en tanto que no han efectuado el análisis previo de la documentación y menos aún de los títulos, por lo que facilmente -mediante la compulsa de un simple informe de dominio- hubieran advertido que quien les habría «vendido» el inmueble por «boleto», no figura en ningún momento como titular registral del bien, ni tampoco existían a su favor medidas o gravámenes con la entidad como para suponer que tenía algún derecho sobre el mismo.- Por ello, no existiendo buena fe por parte de los demandados, solo podrían reclamar el reembolso de las mejoras útiles, es decir, aquellas que podrían ser beneficiosas para cualquier sujeto de la relación posesoria (art. 1934 inc. «e» del Código Civil y Comercial), con los límites del art. 1938 del mismo cuerpo legal, es decir, hasta el mayor valor adquirido por la cosa.- No obstante ello, si bien la parte actora reconoció la existencia de las construcciones (que también fueron vistas por el suscripto al realizar la inspección ocular desde afuera del inmueble, ya que los demandados no se encontraban en ese momento -ver registro audiovisual-), no se ha producido ninguna prueba a fin de acreditar las características y costos de las «mejoras», a los fines de analizar si las mismas incrementaron el valor de la propiedad o si, por el contrario, han perjudicado al accionante.- La prueba de esas circunstancias, se encontraba a cargo del demandado (art. 377 del CPCC).- Así, la jurisprudencia ha señalado que «…El demandado por reivindicación reclamó al actor el valor de las mejoras que hizo sobre el inmueble. Si la parte actora no cuestiona la realización de las construcciones que dice haber realizado la demandada, sino que pone en tela de juicio que las mismas tenga algún valor (dado que están hechas sin planos, en forma ilegal y de material de ínfima calidad) corresponde a la parte demandada acreditar si esas construcciones han incrementado el valor de la cosa que se reivindica (y cuánto), o si por el contrario la perjudican debiendo procederse a la demolición de lo construído…» (CC0103 LP 221267 RSD-273-95 S; Fecha: 24/10/1995; Juez: PEREZ CROCCO (SD); Caratula: Ingel S.A. c/ Benitez, Paula Rosa y otros s/ Reivindicación; Mag. Votantes: Perez Crocco-Roncoroni, publicado en Lex Doctor).- Por ello, corresponde desestimar la reconvención por cobro de mejoras.- V.- Por lo expuesto, normativa y doctrina citada y lo dispuesto por los Arts. 163, 362, 377, 386 y ccs. del Cod. Procesal, FALLO: 1) Haciendo lugar a la demanda de reivindicación entablada en autos en relación al inmueble NC: … , condenando a Luis Gabriel Molina y Mariano Muñiz y demás ocupantes a restituirle al actor la posesión del mismo en el plazo de 10 días, contados a partir de la notificación de la presente. Ello, bajo apercibimiento de ordenar su inmediato lanzamiento, si correspondiere.- 2) Desestimando la demanda complementaria de daños.- 3) Desestimando la reconvención por cobro de «mejoras».- 4) Imponiendo las costas del proceso en un 90% a la parte demandada y en un 10% a la parte actora (Arts. 68, 71 y cctes del CPCC).- 5) Salidos que sean a letra y a los fines regulatorios, se fijará audiencia en los términos del Art. 24 de la LA.- 6) Disponiendo la registración, protocolización y notificación de la presente a cargo de los interesados.-
Mariano A. Castro Juez
042829E
