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JURISPRUDENCIAReivindicación. Acta de regularización dominial. Dominio imperfecto. Legitimación activa.
Se mantiene la sentencia que acogió la demanda reivindicatoria, pues el titular beneficiario de la inscripción registral prevista en la ley 24.374 -quien goza de un dominio imperfecto- se encuentra habilitado y facultado para promover dicha acción.
En la ciudad de San Justo, Provincia de Buenos Aires, a los 27 días del mes de octubre de dos dieciséis, reunidos en Acuerdo Ordinario, los Señores Jueces de la Excelentísima Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial La Matanza, para dictar pronunciamiento en los autos caratulados: «VILLALBA ENRIQUE Y OTRO C/ VILLALBA CRISTIAN Y OTRO S/ REIVINDICACION», causa nº 4296/1, habiéndose practicado el sorteo pertinente -art.168 de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires-, resultó que debía ser observado el siguiente orden de votación: DR. IGLESIAS BERRONDO -DR. VITALE – DR. POSCA (Se deja constancia que el Dr. Taraborrelli no integró el presente sorteo por haberse encontrado en uso de licencia médica y que el Dr. Iglesias Berrondo no integra el presente Voto por encontrarse en uso de licencia médica); resolviéndose plantear y votar la siguiente:
CUESTIONES
1ª Cuestión: ¿Es justa la resolución atacada?
2ª Cuestión: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?
VOTACION
A LA PRIMERA CUESTION EL SEÑOR JUEZ DOCTOR CARLOS ALBERTO VITALE, dijo:
En primer término, corresponde dejar sentado que encontrándose el Dr. Iglesias Berrondo en uso de licencia médica, habiendo sido designado como Magistrado Votante en segundo término, corresponde que asuma el presente como propio.
I.- Antecedente del caso.
A fs. 591/600 el Sr. Juez de la Instancia de origen dictó sentencia haciendo lugar a la demanda por reivindicación interpuesta por el Sr. Enrique Alberto Villalba y Felisa Aguirre contra el Sr Cristian Villalba y Rosalía Alegre condenando a éstos últimos a restituir en favor de los accionantes el inmueble sito en la calle Martín Zapata 5542 de la localidad de Gregorio de Laferrere, Partido de La Matanza, Provincia de Buenos Aires, dentro del plazo de 10 (diez) días de quedar firme la sentencia. Ello, con imposición de costas a la parte demandada que resultó vencida.
II.- El recurso de apelación y sus agravios.
Contra dicho pronunciamiento, a fs. 605 los Sres. Cristian Emilio Villalba y Rosalía Elizabeth Alegre interpusieron recurso de apelación, el cual fue concedido libremente a fs. 606.
Radicados los presentes obrados por ante ésta Sala Primera, a fs. 612 se llamó a expresar agravios a los apelantes, los cuales fundaron su recurso a fs. 617.
Las críticas de los mismos giran principalmente en torno a lo siguiente: Que el Sr. Juez de la Instancia de origen ha efectuado -a su ver un erróneo análisis fáctico legal de los elementos traídos al debate por las partes. Que la escritura de regularización dominial aportada por los actores -y que solo registra a uno de ellos como beneficiario- no constituye, a contrario de lo que afirma el “a quo”- título de adquisición suficiente para configurar dominio ni pleno ni imperfecto, dado que el titular registral no ha prestado su conformidad para la inscripción del bien a favor del beneficiario. Que al otorgarse legitimación activa a quien reviste la calidad de beneficiario del acta de regularización dominial para accionar por reivindicación, además de crear por la vía pretoriana un nuevo modo de adquisición del dominio distinto de los establecidos por el art. 2524 del Código Civil, le está anticipando al poseedor que accedió a tal inscripción, el rango de titular dominial, lo cual contraría el sistema legal vigente y posiciona al actual poseedor y al poseedor registral, en una situación de diferencia que la ley no ampra, principalmente teniendo en cuenta que la ley 24.374 ha establecido un plazo de 10 años a computarse desde la registración del acta de regularización, para lograr el dominio, lapso temporal en el cual, se ha creado un sistema de impugnaciones a los procedimientos, autoridades o intervenciones dispuestas por la ley, en el cual y, sin perjuicio de la efectiva inscripción, el titular de dominio y los terceros pueden ejercer los derechos y acciones judiciales que consideren necesarias en defensa de sus intereses. Que el único legitimado para intentar la acción reivindicatoria es quien detenta el derecho real de dominio y que la constitución del mismo requiere título y modo suficientes. En éste caso, el título se configura con la escritura pública traslativa de dominio, por lo que el acta de requerimiento de regularización dominial agregada a la causa constituye un derecho personal y por ende, carente – a su ver- de todo amparo de acción real. Se agravia asimismo que la Sra. Felisa Aguirre, quien ni siquiera ha participado del requerimiento vinculado a la ley 24.374 y aún sin ser beneficiaria, el Sr. Juez a quo le ha otorgado legitimación y aceptado su planteo reivindicatorio. Que de las constancias de la causa, surge y ha sido probado que los demandados, ostentamos la posesión del inmueble desde el año 2005.
Corrido el traslado de ley a fs. 623, el mismo fue contestado a fs. 634/635. Finalmente, a fs. 654 se llamaron los Autos para Sentencia.
LA SOLUCIÓN
Centrados y delimitados los agravios producidos por las partes en sus respectivos escritos, que constituyen el marco cognoscitivo de la apertura de esta instancia revisora, me abocaré al tratamiento de los mismos.
III.- La acción de Reivindicación. La legitimación.
Creo menester poner liminarmente de resalto que, si bien a partir del 1 de agosto de 2015 ha entrado en vigor el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación los supuestos de hecho, es decir la relación jurídica en cuestión, ha acaecido durante la vigencia del anterior Código Civil. Por consiguiente, la cuestión debe juzgarse a la luz de la legislación derogada, que mantiene ultractividad en este supuesto. (conf. art. 7, Código Civil y Comercial de la Nación)
Es sabido que la reivindicación es una acción que nace de todo derecho real que se ejerce por la posesión, cuando su titular ha sido privado absolutamente de ella, por lo que exige de aquel que se encuentra en la posesión de la cosa, se le restituya con todos sus accesorios (conf. Bueres, Alberto J., Highton, Elena I, “Código Civil y notas complementarias. Analisis doctrinario y jurisprudencial”, Ed. Hammurabi, Bs. As., 1997, pág. 811 y ss.).
En efecto, dispone el art. 2758 del Cód. Civ. que: “La acción de reivindicación es una acción que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario ha perdido la posesión, la reclama y la revindica, contra aquel que se encuentra en posesión de ella”. Se desprende de esta norma legal que la acción reivindicatoria se relaciona con el título y con el derecho de poseer. Los recaudos que el reivindicante debe reunir para que prospere la acción reivindicatoria son: a) Acreditar su derecho de poseer; b) la perdida de la posesión y que ésta se encuentra en poder del demandado o de los demandados y c) que la cosa que se reivindica es susceptible de ser poseída. De allí que debe aportarse la prueba de su derecho sobre la cosa -inmueble en este caso- que intenta reivindicar y la identidad entre esa cosa, señalada e indicada en los títulos y la cosa poseída por el accionado, ya que si ello no se demuestre, la acción no debe prosperar.
A fs. 71/74 interpusieron demanda de reivindicación los Sres. Enrique Alberto Villalba y Felisa Aguirre. Relataron que con fecha 14 de enero de 1974 adquirieron mediante boleto de compraventa a la firma “INFICO S.R.L”, el inmueble ubicado en la localidad de Gregorio de Laferrere, Partido de La Matanza, Provincia de Buenos Aires, frente a la calle Martín Zapata 5542. Manifiestan que en el año 2002, por razones laborales debieron mudarse al domicilio que ocupan actualmente en la Cafayate 1944 Departamento 5, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, regresando todos los fines de semana al inmueble motivo de la presente. Agrega que le presto la vivienda a su hermano Sr. Oscar Villalba por dos años, pero que éste se mudó de la vivienda dejando en su lugar -sin autorización- primero, a su hijo mayor Oscar Gabriel Villalba, el cual se retiró del lugar y luego al Sr. Cristian Emilio Villalba, actual ocupante de la misma. Sostiene además que no solo resulta ser poseedor legitimo en razón del boleto de compraventa que acompaña (véase fs. 38/38 vta.), sino que en virtud de la escritura de regularización dominial realizada conforme lo establece la ley 24.374 (véase fs. 45/50).
Por su parte, a fs. 122/129 contestaron demanda los Sres. Cristian Emilio Villalba y Rosalía Elizabeth Alegre, alegando que en el mes de junio del año 2005 luego de mantener conversaciones previas con el Sr. Rolando Hector Pérez y frente a su intención de venta y su interés de adquirir un inmueble con fines de vivienda familiar, éste les otorgó mediante tradición, la posesión del inmueble objeto de autos. Señalan que el Sr. Perez adquirió la propiedad del inmueble en forma legítima suscribiendo con fecha 14/7/1999 boleto de compraventa con el titular de dominio Sr. Raul Felipe Grezzi, conforme surge del documento acompañado a fs. 108/108 vta. Señala que el día 17 de noviembre de 2008 el Sr. Perez suscribió contrato de cesión de los derechos emergentes del boleto de compraventa (celebrado con el titular de dominio: Sr. Raúl Felipe Grezzi) constituyéndose la Sra. Rosalía Elizabeth Alegre en cesionaria de los mismos.
En primer término, huelga recordar que los jueces pueden apreciar libremente la prueba, sin necesidad de considerar con minuciosidad cada medio probatorio desplegado en el proceso, siempre y cuando aquella que interpreten para sustentar su decisión sea suficiente para formar su convicción (doct. art. 384 del C.P.C.C.), ello con los límites propios de su razonabilidad, sin caer en el absurdo o en la arbitrariedad. De la prueba producida durante el proceso, no toda ella es útil e idónea para la resolución del presente, circunstancia que debe ser valorada y que constituye una de las facultades con que cuenta todo Magistrado.
Ahora bien, del minucioso análisis de los elementos probatorios producidos en autos no puedo dejar de observar que las circunstancias fácticas invocadas por la demandada en su escrito de responde se desmoronan ante la manifestación espontánea del Sr. Raul Felipe Grezzi quien no reconoce la firma inserta en el boleto de compraventa de fecha 14/7/1999 (véase fs. 424) y las conclusiones vertidas por la perito calígrafo Silvia V. Lafuente al determinar que “…técnicamente no surge la intervención gráfica del Sr. Raúl Felipe Grezzi en el boleto de compraventa de fecha 14 de julio de 1999…” (véase fs. 435).( art. 474 del C.P.C.C.)
En su consecuencia, el quid de la cuestión en el presente caso se debe enfocar en desentrañar si el acta de regularización dominial adjuntada al proceso por los actores se encuentra dotada de la entidad suficiente como para hacer valer el derecho que los mismos invocan en el presente juicio.
Al respecto y con argumentos que comparto firmemente mi distinguido colega de Cámara Dr. José Nicolás Taraborrelli ha dicho en un juicio de similares características al presente lo siguiente: “El presente caso también se encuentra sometido especialmente a las prescripciones legales de la ley nro. 24.374 (Publicada B.O. 27/9/94 titulada “Regularización dominial de inmuebles urbanos” y su ley modificatoria nro. 25797 (Publicación B.O. 18/11/2003) que sustituye el art. 8 por el siguiente: “La inscripción registral a que se refiere el inciso e) del artículo 6° se convertirá de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez años contados a partir de su registración. Los titulares de dominio y/o quienes se consideren con derecho sobre los inmuebles que resulten objeto de dicha inscripción, podrán ejercer las acciones que correspondan inclusive, en su caso, la de expropiación inversa, hasta que se cumpla el plazo aludido…”.
Que el jurisconsulto Edumdo Gatti, en sus apostillas al Código Civil de la República Argentina (Ed. Lajouane, editado en agosto de 2004) página 643 dice al pie de página_ “…(*) 2758.- Nota del Dr. E Gatti: La reivindicación compete a todos los titulares de derechos reales perfectos o imperfectos (art. 2772, a todos los que tengan derecho de poseer (art. 2774), es decir, a todos los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión”.
El art. 2507 del Cód. Civ. nos habla de dominio pleno o perfecto por oposición al dominio menos pleno o imperfecto, luego agrega en su segunda parte, que se llama menos pleno, o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al avenimiento de una condición, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo, etc. Y por el art. 2661, concordante con esta disposición, se establece que el dominio imperfecto es el derecho real revocable o fiduciario de una sola persona sobre una cosa propia, mueble o inmueble, o el reservado por el dueño perfecto de una cosa que enajena solamente su dominio útil. En su consecuencia, tenemos de acuerdo a estas disposiciones legales del Código Civil, tres casos de dominio imperfecto, a saber: 1°) el dominio fiduciario (art. 2662 texto según ley 24.441, art. 73 incorporado al Cód. Civ); 2° el dominio revocable (arts. 2663 a 2672); 3°) el dominio gravado con derechos reales constituidos a favor de terceros, es decir los casos de la existencia de derechos reales desmembrados, como las servidumbres, el usufructo, etc.
A ésta nómina de dominio imperfecto institucionalizado por el Código Civil debe agregarse el creado por las leyes 24.374 y su modificatoria nro. 25797, que tienen como antecedente legislativo las leyes nros. 23.073, 23.180 y 23.265 de regulación de promesas de venta de lotes pagaderos en cuotas con destino a viviendas económicas, cuyo proceso de evolución histórico se inicia en el año 1950 con la sanción ley 14.005 de venta de lotes en mensualidades, que incorpora en nuestro sistema legal la inscripción del boleto de compraventa ante los registros inmobiliarios para brindar mayor seguridad jurídica al comprador (Taraborrelli José Nicolás, en “Cierre Registral y Medidas Cautelares” (Ed. La Ley año 2001 pág. 2), creándose normas de orden público para proteger al más débil en la contratación.
Toda esta legislación fue el resultado del incremento de la migración del campo a las ciudades, desarrollándose alrededor de las fabricas las grandes urbes de barrios obreros con un importante número de familias de modestos recursos, con pretensiones de acceder con toda razón a la propiedad privada, mediante la adquisición del lote de terreno pagadero en cuotas mensuales y a largo plazo.
Ello provocó el problema de un numeroso sector de habitantes del conurbano, que poseen tierras de buena fe adquiridas con boleto de compraventa o por cesión de derechos y acciones, con destino habitacional y pagado su precio, no pueden obtener el título de propiedad por diversas razones. El objeto de las leyes 24.374 y 25.797 o su télesis legal, es trazar un sendero que los conduzca a los anhelados títulos o dominio perfecto.
La base normativa fundamental se encuentra en el art. 14 bis de la Constitución Nacional mediante el cual el Estado garantiza el acceso a una vivienda digna. Es la función social de la propiedad urbana con destino a vivienda recogida en la precitada norma constitucional, que le da validez al régimen de la ley 24.374. A mi juicio no se estaría socializando la propiedad sino “humanizándola”, es decir incorporándole la función social.
“La convención Americana sobre Derechos Humanos” dispone en su art. 21.1, bajo el sub-título “Derecho a la propiedad privada” que: “Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes”, y el inciso 2° de la misma norma fundamental agrega: “Ninguna persona puede ser privada de sus bienes, excepto mediante el pago de indemnización justa, por razones de utilidad pública o de interés social y en los casos y según las formas establecidas por la ley” (art. 75 inc. 22 de la C.N).
Por su parte la Constitución de la Provincia de Buenos Aires, en el art. 36 (Derechos Sociales) establece que la Provincia promoverá el acceso a la vivienda única y la constitución del asiento del hogar como bien de familia; garantizará el acceso a la propiedad de un lote de terreno apto para eregir su vivienda familiar única y de ocupación permanente, a familias radicadas o que se radiquen en el interior de la Provincia, en municipios de hasta 50.000 habitantes, sus localidades o pueblos. Una ley especial reglamentará las condiciones de ejercicio de la garantía consagrada en esta norma”.
Ahora bien, luego de toda esta referencia histórica de evolución del tema que nos ocupa, corresponde interpretar a “contrario sensu” el alcance jurídico del art. 8 del la ley 24.374, modificado por la ley 25.797, con aplicación del método empírico-dialéctico y con la asistencia del otro método de interpretación auténtica de la norma denominado histórico evolutivo.
En efecto, si el mentado art. 8 incorporado a la ley 24.374 por la ley 25797 prescribe que “la inscripción registral a que se refiere el inciso e) del art. 6° se convertirá de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez años contados a partir de su registración”, se deduce e infiere sin hesitación que el titular registral beneficiario de la ley 24.374 -mientras transcurren los diez años- es titular de un dominio imperfecto sobre la cosa inmueble, previo cumplimiento de todos los requisitos legales exigidos y establecidos por la ley de regularización dominial de inmuebles que resulten objeto de dicha inscripción, podrán ejercer las acciones que correspondan inclusive, en su caso, la de expropiación inversa, hasta que se cumpla el plazo aludido.
En la especie, al disponer la norma legal que quienes se consideren con derecho sobre los inmuebles que resulten objeto de dicha inscripción, podrá ejercer las acciones que correspondan inclusive, en su caso, la de expropiación inversa, se está previendo que el titular beneficiario de dicha inscripción registral -quien goza de un dominio imperfecto- se encuentra habilitado y facultado para promover una acción de reivindicación, como en el presente caso sometido a mi jurisdicción” (Voto del Dr. Taraborrelli in re: “Sanchez Mirta Susana c/ Fernandez Gustavo y otros s/ Reivindicación (Causa Nro. 770/1, Folio Nro. 44, 10/05/2005)”.
Conforme lo expuesto, resta analizar ahora si se han cumplido los otros extremos legales a los efectos de su viabilidad. .
A mi modo de ver el dominio imperfecto (art. 6 y 8 de la ley 24.374) sobre la cosa inmueble objeto de la reivindicación se encuentra acreditado con la escritura pública de regularización dominial adjuntada a fs 12/14, siendo su titular Enrique Alberto Villalba de donde se extrae que 1) Se ha realizado la verificación técnica y el relevamiento social, con resultado favorable, y que consta el informe catrastral correspondiente, 2) Que del informe del Registro de la Propiedad surge que el dominio del inmueble consta inscripto en La Matricula 164.822 del Partido de LA MATANZA (070) a nombre de GREZZI Raul Felipe a quien se ha emplazado en la forma prevista por el art. 2° de la resolución 253/97 de la entonces Secretaría de Tierras y Urbanismo de la Provincia de Buenos Aires a fin de que deduzca oposición al domicilio sito en Hipolito Hirigoyen 2182 de San Justo Partido de La Matanza. Se deja constancia que el dominio del inmueble consta afectado a Venta por Mensualidades Ley 14.005, Legajo 3872, Folio 086, sin estar prometido en venta. 3) que se han publicado edictos por tres días en el Boletín Oficial y en diario local N.C.O. emplazando a las personas que se consideren con derecho sobre el inmueble; 4) que vencidos los plazos pertinentes no han existo oposiciones; 5) que el beneficiario ha concretado la totalidad de la contribución establecida por el Artículo 9 de la Ley 24.374 en el Banco de La Provincia de Buenos…”
Sin hesitación puedo afirmar que en el presente caso, los actores propietarios con dominio imperfecto se encuentran legitimados para usar y gozar del inmueble, excluyendo a terceros ocupantes de ese uso y goce (arts. 2506, 2508, 2513 y 2516 del Código Civil), teniendo además especial consideración -como bien señaló el Sr. Juez de la Instancia de origen- que los demandados no han acreditado en autos un mejor derecho a poseer del que invocaron los actores con los instrumentos acompañados en forma conjunta al libelo de inicio. Ello no solo, por los argumentos expuestos “ut supra” que giran en torno a la veracidad de la documentación acompañada por los demandados, sino que además porque de la atenta lectura de las declaraciones testimoniales ofrecidas, tanto el Sr. Blanco como la Sra Erazo desconocieron el carácter en que los demandados habitaban el inmueble (véase fs. 480 vta. y 485 vta.) mientras que por su parte el testigo Gómez fue concluyente en señalar que los vecinos le comentaron que el dueño es el actor Enrique (véase fs. 483).
Comparto los argumentos brindados por el Sr. Juez “a quo” de que no obran agregados en autos, por parte de los demandados, elementos de juicios suficientes que acrediten la autoría de las construcciones efectuadas con posterior al año 2005. (art. 375 del C.P.C.C.).
En referencia a la legitimación “ad causan” de la Sra. Felisa Aguirre -co actora en autos- cuestionada por ante esta Instancia revisora, cabe por de resalto que ambos co-actores fueron adquirentes de un derecho personal mediante el boleto de compraventa adunado a fs. 5/5 vta. de los presentes obrados. Si bien éste Iudicante no desconoce que en las actas de regularización dominial solo consta que quien ha iniciado el trámite es el co- actor Villalba, no es menos cierto que al encontrarse casado en primeras nupcias con la Sra. Aguirre -cuestión que ha quedado plasmada en el acta (véase fs. 41)- los efectos de dicha inscripción lógicamente la benefician. Pues ese derecho personal obtenido con la firma del boleto, con el trámite de regularización dominial efectuado por su marido le otorga una suerte de dominio imperfecto cuyo 50% ganancial se efectivizó por el fallecimiento del Señor Villalba que disolvió la sociedad conyugal (acreditado por el certificado de función obrante a fs. 639), y trajo aparejada la legitimación de la mencionada en la acción de reivindicación intentada. (arts. 465, 2337, 2424 y 2433 del C.C. y C.).
Finalmente en cuanto al agravio referido a que el Sr. Villalba al momento de requerir el acogimiento a los beneficios de regularización que se encontraba excluido de la posibilidad de acceder al beneficio, por no estar destinado el inmueble a su casa habitación única permanente, el mismo excede el marco del presente proceso, pues toda vez que la apelante intenta cuestionar manifestaciones vertidas por el co-actor en las actas notariales adjuntadas en autos y efectuadas por ante escribano público, debería haber ocurrido por la vía legal correspondiente.
Corolario de todo lo expuesto, poco trecho basta recorrer para llegar a la conclusión de que la sentencia apelada debe ser confirmada.
IV.- Las Costas de Alzada.
Atento al modo en cómo se resuelve la presente contienda judicial, estimo que las costas generadas en ésta Instancia Recursiva, deben ser impuestas a los apelantes que resultan vencidos, ello por aplicación del principio objetivo de la derrota (art. 68 del C.P.C.C.)
Por las consideraciones legales, doctrinarias y jurisprudenciales expuestas, VOTO POR LA AFIRMATIVA.
Por análogos fundamentos el Dr. Posca también VOTA POR LA AFIRMATIVA.
A LA SEGUNDA CUESTION EL SEÑOR JUEZ CARLOS ALBERTO VITALE DIJO:
Visto el acuerdo que antecede propongo a mis distinguidos colegas: 1º) SE CONFIRME en todas sus partes la sentencia apelada en cuanto ha sido materia de agravios2°) SE IMPONGAN las costas generadas en ésta Instancia Recursiva a los demandados que resultan vencidos (art. 68 del C.P.C.C.); 3º) SE DIFIERA la regulación de los honorarios de los Profesionales intervinientes para su oportunidad, (art. 31. Decreto Ley 8904/77).-
ASI LO VOTO
Por análogas consideraciones, el Dr. Posca adhiere y VOTA EN IGUAL SENTIDO.
Con lo que terminó el acuerdo que antecede, dictándose la siguiente
SENTENCIA
AUTOS Y VISTOS: CONSIDERANDO: Conforme la votación que instruye el Acuerdo que antecede este Tribunal RESUELVE: 1º) CONFIRMAR en todas sus partes la sentencia apelada en cuanto ha sido materia de agravios 2°) IMPONER las costas generadas en ésta Instancia Recursiva a los demandados que resultan vencidos (art. 68 del C.P.C.C.); 3º) DIFERIR la regulación de los honorarios de los Profesionales intervinientes para su oportunidad, (art. 31. Decreto Ley 8904/77).- REGISTRESE. NOTIFIQUESE. DEVUELVASE.-
011517E
