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JURISPRUDENCIAUsucapión
Se rechaza el recurso extraordinario de inconstitucionalidad deducido contra la sentencia que admitió la acción reivindicatoria y rechazó la prescripción adquisitiva deducida por la demandada, por entender que la demandada no acreditó ser poseedora por el plazo legal necesario para que operase la usucapión.
En Mendoza, a veintisiete de agosto de dos mil quince, reunida la Sala Primera de la Excma. Suprema Corte de Justicia, tomó en consideración para dictar sentencia definitiva la causa n° 13-02123679-3/1 (012174-11373501), caratulada: “TECNOLOGIA INTERNACIONAL ROSSI S.A. EN J° 150.667/ 50.230 LB Y ASOCIADOS SRL C/ TECONOLOGIA INTERNACIONAL ROSSI S.A. P/ REIVINDICACION P/ REC.EXT.DE INCONSTIT-CASACIÓN”
De conformidad con lo decretado a fojas 117 quedó establecido el siguiente orden de estudio en la causa para el tratamiento de las cuestiones por parte de los Señores Ministros del Tribunal: primero: DR. ALEJANDRO PEREZ HUALDE; segundo: DR. JORGE H. NANCLARES; tercero: DR. JULIO RAMON GOMEZ.
ANTECEDENTES:
A fs. 31/54 vta. la recurrente dedujo recursos extraordinarios de Inconstitucionalidad y Casación contra la sentencia de fs. 2617/2627 dictada por la Primera Cámara de Apelaciones de la Primera Circunscripción Judicial, en los autos N° 150.667, caratulados: «L.B ASOCIADOS SRL C/TECNOLOGIA INTERNACIONAL ROSSI S.A (TIRSA) P/REIVINDICACION».
A fs. 65 se admiten formalmente los recursos, ordenándose correr traslado a la contraria, el que fue contestado a fs. 71/84 solicitándose el rechazo.
A fs. 108/110 vta. obra el dictamen del Sr. Procurador General por el que se aconseja el rechazo de ambos recursos deducidos.
Llamado los autos al acuerdo para sentencia, a fs. 117 se deja constancia del orden de estudio en la causa por parte de los Sres. Ministros del Tribunal.
De conformidad con lo establecido en el art. 160 de la Constitución de la Provincia, esta Sala se plantea las siguientes cuestiones a resolver:
PRIMERA CUESTION: ¿Son procedentes los recursos de Inconstitucionalidad y Casación interpuestos?
SEGUNDA CUESTION: En su caso, ¿qué solución corresponde?
TERCERA CUESTION: Costas.
A LA PRIMERA CUESTION EL DR. ALEJANDRO PEREZ HUALDE, DIJO:
El actor en autos, L.B Asociados SRL, a través de apoderado promovió demanda ordinaria por reivindicación en contra de Tecnología Internacional Rossi (TIRSA) respecto del inmueble de 4.478,99 metros cuadrados, ubicado en el Lateral Oeste del Acceso Sur con la intersección del carril Rodríguez Peña, del distrito San Francisco del Monte del departamento de Godoy Cruz.
Afirmó ser propietaria del inmueble desde el 3 de Noviembre de 1977, que construyó una nave industrial en el que desarrollaba su actividad específica -metalúrgica-, que cuando su actividad comercial comenzó a decaer, se presentó en quiebra voluntaria el 28/04/1981, la que tramitó en los autos N° 85.651 del Quinto Juzgado en lo Civil.
Agregó que con el fin de mantener y preservar el inmueble en cuestión, en el año 1983 fue facilitado para su uso a “Transportes García y Cía S.R.L.” y Transportes Gacel, situación que se mantuvo hasta el año 1987. Luego de eso se unieron con Arquímides Rossi S.A, que también atravesaba una situación complicada, y algunos de los integrantes de la actora pasaron a desempeñarse en dicha firma. En ese contexto los integrantes de L.B facilitaron a Industrias Rossi el galpón construido en el inmueble que reivindican. Y, conjuntamente con otras empresas, formaron la Unión Transitoria de Empresas “IMAA”, que tuvo a su cargo la construcción de maquinaria para la industria agroalimenticia.
Cuando se desvinculó de Rossi, firmó con dicha empresa un contrato de locación, con vencimiento el 10 de junio de 2002, ante la negativa de la locataria de restituirlo, inició demanda por desalojo que tramitó en los autos n° 124.768, caratulados: “L.B y Asociados SRL c/ Tecnología Internacional Rossi P/ Desalojo”, en el que la demandada invocó la posesión sobre el inmueble y la Cámara de Apelaciones, rechazó en definitiva la demanda por considerar que se estaban discutiendo derechos posesorios.
La demandada al contestar demanda se opuso a la acción entablada y dedujo la defensa de prescripción adquisitiva. Sostuvo que ostentaba la posesión animus domini, pública, pacífica, continua e ininterrumpida del inmueble y que tenía la posesión por la tradición que le hizo Industrias Arquímides Rossi S.A (I.A.R.S.A) quien la recibió, a su vez, por la tradición que el actor le hizo como contraprestación por el pago de los pasivos que tenía el actor en la quiebra declarada. Afirmó además que el contrato de locación con el que la actora inició el desalojo, e invoca en la demanda, nada tuvo de real y sólo respondió a una situación contingente en la que la Municipalidad de Godoy Cruz exigió demostrar una vinculación con el inmueble. Que esta situación ya había sido juzgada por la Cámara en la sentencia de desalojo.
El Juez de primera instancia admitió la acción reivindicatoria y rechazó la prescripción adquisitiva deducida por la demandada. La sentenciante entendió que no se encontraba acreditada la posesión por parte de I.A.R.S.A , por lo que debía descartarse todo argumento referido a la accesión de posesiones de IARSA en favor de TIRSA y que, en consecuencia, la demanda no habían acreditado los requisitos necesarios para que operara la prescripción y extinguir el derecho del reivindicante.
La demandada apeló la sentencia y el Tribunal de Apelaciones rechazó el recurso de conformidad a los siguientes fundamentos:
-El comienzo de la actividad comercial o industrial de Arquímides Rossi en el inmueble de la actora, no permite suponer que lo hiciera originariamente a título de poseedor. Los contratos suscriptos en el año 1983 por los que Rossi contrata personal de L.B, denotan la intención de llegar a un desarrollo de actividades conjuntas, reconociendo que el inmueble pertenecía a la actora. Ello es lo que surge de los instrumentos glosados a fs. 452/455 y a fs. 456/458 y 459/460. También el testigo Pablo Sabez, a fs. 2443, refiere que la maquinaria se ensamblaba en el galpón de L.B porque los containers debían salir de un mismo lugar y que siempre lo conocieron como el galpón de L.B y luego como Planta Dos, pero entiende que siempre la perteneció a L.B porque había un cuidador por la quiebra.
-La ocupación del inmueble por parte de la demandada durante el proceso de la quiebra, no pudo ser otra cosa más que tenencia. De la compulsa de las actuaciones de la quiebra (autos n° 85.651) surge que:
a) El 28/04/1981, la actora solicita su quiebra voluntaria, la que fue decretada al día siguiente. En ese acto el juez emplazó a la fallida y a terceros para que hicieran entrega al síndico de los bienes de la quebrada y ordenó la incautación de los bienes y papeles.
b) En la descripción de bienes del activo, se denuncia como único bien inmueble el de autos.
c) A fs. 96 el Síndico designado en autos pide ciertas medidas para resguardar la seguridad de los bienes que integran el patrimonio de la fallida (designación de un sereno, construcción de un cerco de alambre y la venta al contado de algunos bienes de cambio), las que son autorizadas a fs. 106.
d) El 6 de diciembre de 1982 se presentó en la quiebra Industrias Arquímedes Rossi S.A y manifestó su interés en adquirir varios tanques de acero de la quebrada, resolviéndose favorablemente la petición a fs. 365.
e) El 5/9/1985 (fs. 529) se presenta el Sr. Amadeo Rossi y solicita se lo tenga por subrogado en el crédito cuya verificación solicitó el acreedor Scandura, quien manifestó haber recibido de aquél la totalidad de su crédito. Similares presentaciones referidas a otros acreedores se realizan a fs. 530, 538 a 543 y 548. Dichas presentaciones se hacen a título personal y no en representación de sociedad alguna. A fs. 623/624 el Dr. Juan L. Miquel otorga carta de pago por Siemens S.A y Equitel S.A, manifiesta que recibió de la fallida el crédito verificado por sus mandantes. A fs. 625 hace lo mismo Amadeo Rossi quien manifiesta que recibió de L.B y Asociados SRL el importe correspondiente a los créditos del Banco Unión Comercial e Industrial Coop. Ltda., OKS Hnos. y Cía. y de Armando Scandura, manifiesta que nada tiene que reclamar a la fallida. Lo mismo ocurre a fs. 627/629 con los créditos subrogados por Jorge Martínez Tívoli y Luis Alberto Miranda. A fs. 685/686 otorgan carta de pago el Dr. Fausti y el Síndico designado quienes manifestaron que recibieron de la fallida la totalidad de su crédito por honorarios y gastos.
f) El 5/09/1991 (fs. 693) el juez ordena la rehabilitación de la fallida.
-Del relato de la causa concursal no puede inferirse que la demandada en autos haya comprado la quiebra de la actora como lo alega. Tan es así que los acreedores subrogantes (Rossi, Miranda y Martínez) son desinteresados por la propia fallida.
-La actora mal podría haber entregado la posesión del inmueble mientras se encontraba desapoderada y no fuese rehabilitada, lo que ocurrió recién en el año 1991. La incapacidad del fallido para contratar sobre el inmueble además de estar contemplada en la legislación específica, también está prevista en el art. 1160 del Código Civil.
-A mayor abundamiento, el carácter de poseedora invocado por la demandada a partir del año 1983 surge desvirtuada por la acreditación de la ocupación del bien por parte de “Transportes García y Cía.” y “Transportes Gacel” durante los años 1982/1987, como surge de los instrumentos acompañados a fs. 311/340 dirigidos a dichas empresas cuyos domicilios figuran en el inmueble objeto de litigio y de las testimoniales de Miguel Lopresti y Luis Miranda Gei. Por ello, en el mejor de los casos, puede afirmarse la calidad de tenedora de la demandada durante aquellos años, la prueba acompañada referida a los actos realizados en esa época pueden pertenecer a un poseedor o a un tenedor.
-La calidad de tenedor de la demandada surge también del contrato de locación celebrado el 13/03/2000, reconocido expresamente por la demandada. Aún cuando la demandada hubiese pretendido intervertir su título, el plazo de prescripción adquisitiva se hubiese interrumpido por la promoción de la acción de desalojo que la actora inció el 14 de agosto de 2007.
-La actora no pudo entregar la posesión del bien hasta su rehabilitación, no obstante, ello no impidió que la ocupante, pretendiendo intervertir su título, realizara actos posesorios sobre el inmueble dese el año 1988. Aún así computando esta fecha, hasta que la actora inició el proceso de desalojo (2007), el plazo de prescripción veinteañal no se encontraba cumplido (art. 3986 Código Civil).
-La posesión del bien que pudo realizar la demandada a través de las mejoras acreditadas en la causa, de fecha posterior a la rehabilitación, no implicaron la adquisición del dominio, porque fue interrumpida por la demanda de desalojo.
-Las afirmaciones efectuadas por la demandada referidas a la nulidad del contrato de locación por simulación, resultan controvertidas con sus propios hechos anteriores, deliberados y jurídicamente relevantes, ya que si compró la quiebra y si contaba con un boleto de compraventa otorgado a sus directivos en el año 1997, ¿cuál era la necesidad de justificar su vínculo con el inmueble a través de un contrato de locación. Tampoco nada se ha dicho acerca de la falta de prueba de la simulación mediante contradocumento que exige el art. 960 del Código Civil. Y no ha sido declarada la nulidad por simulación, por lo que se destaca la total fuerza probatoria de dicho contrato.
-El contrato de compraventa que la demandada pretende hacer valer en su beneficio, que fue celebrado con los Sres. Calderón y Sales por sí, prevée en la cláusula quinta que la posesión sería entregada conjuntamente con la escritura traslativa de dominio- la que nunca se otorgó-, que no podían realizar innovaciones en el bien y que detentaban la tenencia precaria a la fecha de la suscripción del convenio (1997).
-El actor ha acreditado ser propietario y poseedor ab-initio del inmueble, consecuentemente la demandada sólo puede obtener el rechazo de la acción acreditando que intervirtió el título y que a partir de allí poseyó por el lapso de veinte años en forma quieta, pacífica e ininterrumpida. En el caso tales extremos no han quedado acreditados.
Contra la resolución, la recurrente interpuso recursos extraordinarios de Inconstitucionalidad y Casación.
Como fundamento del recurso de Inconstitucionalidad invoca la causal establecida en el inciso 4 del art. 150 del CPC. Sostiene que la sentencia adolece de un notorio absurdo y de arbitrariedad, y, en consecuencia, no respeta los principios del debido proceso. Argumenta del siguiente modo:
1-Prescinde de prueba decisiva:
Las constancias de la quiebra de L.B y Asociados revelan que no existió continuación provisoria ni definitiva de la explotación, sin embargo, las sentencias de primera y segunda instancia, parten de que la fallida con IARSA habrían tenido la intención de desarrollar actividades conjuntas, reconociendo que el inmueble pertenecía a L.B.
A tal conclusión sólo puede haber llevado la prescindencia de las demás pruebas rendidas en la causa: a) la testimonial de la Sra. Ana María Soler quien en las actuaciones por desalojo a fs. 103 manifestó que LB no tenía actividad comercial, y b) el testimonio coincidente de Miguel Lo Presti de fs. 2436 vta.
El conocimiento por parte de IARSA o de TIRSA sobre la titularidad del inmueble no significa que reconocieran la propiedad de LB, porque de hecho detentaban el inmueble animus domini ya que lo habían adquirido mediante el pago de los créditos que conformaban la masa pasiva de L. B y Asociados.
La prescindencia de la prueba aportada ha llevado a ignorar que IARSA fue quien realizó todo el proceso de adquisición de LB y Asociados y que sólo faltaba la escritura del inmueble. La conclusión a la que arriba el Tribunal respecto a que las cartas de pago dadas a la fallida impedían tener por acreditado que IARSA pagó los créditos de la quiebra, es absurda porque ignora que dichas cartas podían darse nada más que a la fallida y desconoce que fue IARSA que aportó todas las pruebas de los pagos realizados.
2- Invocación de prueba inexistente.
El pronunciamiento otorga credibilidad a un testimonio (Lo Presti), que está desdicho por la prueba rendida en autos. La venta del concentrador no pudo suministrar los fondos a L.B y Asociados para cancelar los créditos admisibles en la quiebra. De la prueba rendida: artículos de los períodicos locales y nacionales (Diarios Mendoza, Los Andes y Clarín de fs. 522/525, el telegrama que le remitiera Jorge Martínez Tívoli a Amadeo Rossi , en el que le informa la posible operación con Giol (fs. 504), los presupuestos de reparación del concentrador y la orden de reparación de Giol quien lo asquirió a IARSA (fs. 505/521).
Si el concentrador se había vendido en 1985 por IARSA, no puede haber sucedido que LB y Asociados utilizara los fondos para pagar.
Se encuadra en esta causal la desinterpretación de los contratos de locación de servicios por los que IARSA absorvía el personal de L.B y le pagaba lo que ésta le debía.
La sentencia se sustenta en las testimoniales de Saves y de Ríos para afirmar el carácter de tenedora de la demandada pero ninguno de ellos sirve para corroborar tal carácter. Savez se refirió a la titularidad del inmueble, lo que no está en discusión en autos y Ríos dijo que IARSA ocupaba el inmueble y que tenía entendido que el mismo pertenecía a Rossi desde hacía aproximadamente 25 años atrás.
3- Incurre en autocontradicción.
Al sostener que pudo haber existido la transmisión de la tenencia por parte de L.B y Asociados, pero que no pudo haber adquirido IARSA la posesión en virtud del despoderamiento. Si el bien era indisponible, lo era para tradir la tenencia como la posesión.
4- Se sustenta en afirmaciones dogmáticas de hecho y de derecho.
Al afirmar que existió ayuda mutua o desarrollo conjunto de ambas empresas. Ninguna de las pruebas aportadas permite suponer que existiera ayuda mutua o desarrollo conjunto. Se desinterpretan los contratos de locación de servicios al considerar solamente la afirmación que “L.B ocupa el inmueble”, prescindiendo de la realidad económica y jurídica que revela que IARSA está cancelando las deudas de LB, ocupando su local y absorviendo a su personal para la formación de una nueva empresa.
Ninguna de las pruebas en las que se sustenta el pronunciamiento para sostener el carácter de tenedora de IARSA, le presta sustento a dicha conclusión.
El argumento que efectúa el fallo referido a que los bienes objeto de desapoderamiento no pueden ser objeto de posesión, es una afirmación dogmática de derecho. El carácter indisponible del bien por el fallido, no impide el hecho objetivo que otro lo posea. Tal circunstancia sólo resulta invocable por la masa de acreedores en la quiebra en cuyo interés se desapoderó al fallido. La validez o invalidez del contrato que causa la posesión, no modifica la circunstancia del nacimiento de una nueva posesión. La causa de la posesión sólo proyecta sus efectos en la calificación de la misma. Cualquier mutación en la persona que ostenta la relación real y que no se deba a una sucesión a título universal hace nacer una nueva posesión.
También resulta dogmática la afirmación que efectúa el fallo referida a que como estuvieron en el inmueble otras empresas de transporte, IARSA no pudo estar en posesión del inmueble. Las documentales de fs. 311/430 a las que la Cámara hace referencia no son convincentes: se trata de constancias fechadas entre los meses de enero y marzo de 1987 referidas únicamente a membretes en los que consta la dirección de esas empresas en el inmueble. Esa documental no fue reconocida por la contraria ni corroborada por otras documentales provenientes de dichas empresas, sino tan sólo por los testimonios de Lo Presti y Miranda Gei. Además el inmueble podía estar sujeto a diversas relaciones reales: las empresas de transporte podían ostentar la tenencia y IARSA la posesión.
La afirmación efectuada respecto a que la interversión del título se ubicaría temporalmente en 1988, no encuentra aval probatorio en la causa.
5-Dar un fundamento aparente.
La prescindencia de la prueba señalada, la desinterpretación de otras, los errores de derecho, las afirmaciones dogmáticas vertidas y la falta de aplicación del principio consecuencialista que debe presidir cualquier pronunciamiento judicial, ha conducido a un fallo que ostenta sólo un fundamento aparente.
6-Pretende dejar sin efecto decisiones anteriores firmes.
En los autos por desalojo, se juzgó que el contrato de locación del año 2000 era simulado, consecuentemente no puede establecerse como un acto de reconocimiento de la propiedad de LB yAsociados.
Como fundamento del recurso de Casación invoca ambos supuestos contenidos en el art. 159 del CPC.
Sostiene que se han inaplicado las disposiciones contenidas en los arts. 2363, 2384, 2375, 2782, 2783, 1817 y su nota, 1193, 2475 y 2476 y se han interpretado erróneamente las disposiciones contenidas en los artículos 3270, 2400 y 3952 del Código Civil, art. 111 de la LCQ.
SOLUCION DEL CASO:
1) Recurso de Inconstitucionalidad.
Tiene dicho este Tribunal que, «la tacha de arbitrariedad requiere que se invoque y demuestre la existencia de vicios graves en el pronunciamiento judicial recurrido, consistentes en razonamientos groseramente ilógicos o contradictorios, apartamiento palmario de las circunstancias del proceso, omisión de consideración de hechos o pruebas decisivas o carencia absoluta de fundamentación (L.S. 188-446, 188-311, 102-206, 209-348, etc.)» (L.S. 223-176).
También existe arbitrariedad en los casos de análisis erróneo (cuando el error es inexcusable) ilógico o inequitativo del material fáctico. La omisión o merituación torcida de prueba decisiva, relevante, esencial y conducente para la adecuada solución del litigio, hace que el fallo no sea una derivación razonada de lo alegado y probado en la causa, agraviando el art. 18 de la Constitución Nacional» (L.S. 238-392).
Conforme con estos principios corresponde determinar si existe arbitrariedad en el pronunciamiento recurrido que acogió la demanda por reivindicación y rechazó la defensa de prescripción adquisitiva opuesta por la demandada, por entender que la demandada no acreditó ser poseedora por el plazo legal necesario para que operase la usucapión.
Cabe destacar que la usucapión o prescripción adquisitiva es uniformemente definida como uno de los modos de adquirir el dominio en forma originaria mediante la posesión legalmente justificada y continuada durante un tiempo legal. En nuestro Código Civil, en el Libro Cuarto, Capítulo III de la Sección Tercera, se encuentran legisladas las prescripciones denominadas «breve» y «larga». Al respecto no existen diferencias en el nuevo CCCN que legisla en el art. 1898 (prescripción adquisitiva breve) y en el 1898 (prescripción adquisitiva larga).
Por intermedio de este instituto el usucapiente se convierte en titular del derecho independientemente de que antes lo fuese otra persona, pues se ha poseído la cosa en las condiciones y durante el tiempo determinado por la ley.
En relación a la prescripción larga- la veinteñal- de conformidad con el art. 4015 del Código Civil: “se prescribe la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor”…Agrega el art. 4016 “al que ha poseído durante veinte años sin interrupción alguna, no puede oponérsele ni la falta de título, ni su nulidad, ni la mala fe de su posesión”. Ambas disposiciones normativas se encuentran incorporadas en el art. 1899 del CCCN primero y segundo párrafo, que establece: “”prescripción adquisitiva larga”. Si no existe justo título o buena fe el plazo es de veinte años. No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión…”
Del contexto de los citados artículos se infiere que al poseedor del inmueble le basta probar su posesión continua durante por lo menos veinte años, sin distinción entre presentes y ausentes, con el «ánimo de tener la cosa para sí». Por ello, la posesión veinteañal, al ser título adquisitivo del dominio de los inmuebles, sin justo título ni buena fe, exige precisamente por esa circunstancia, la concurrencia inexorable del «corpus» y el «animus» durante el término legal y su consiguiente acreditación. Idénticos requisitos establece el art. 1909 del CCCN, que en concordancia con el art. 2351 del C.Civ establece: “Hay posesión cuando una persona por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no”.
Por otra parte, la posesión tiene que reunir los siguientes recaudos:
• Pública: es decir cuando no es clandestina (arts. 2369 y nota al 2479 del Código Civil). Se ha expuesto que el Código pretende que el dueño tenga la posibilidad de conocer la posesión que se ejerce en su contra;
• Pacífica: es decir, cuando no es violenta (arts. 2365 y nota al 2478 del Código Civil). En efecto, si la posesión comenzó siendo violenta, recién será idónea para la usucapión cuando se haya purgado el vicio (art. 3959 del Código Civil);
• Continua y no interrumpida: “la continuidad, esto es, la realización de actos posesorios en forma sucesiva, continuada depende del propio deudor, aunque hay que tener en cuenta la presunción de continuidad que establece el art. 2445 del Código Civil (Kemelmajer de Carlucci Aida y ots. “Código Civil Comentado”, Doctrina- Jurisprudencia-Bibliografía, Rubinzal Culzoni Editores, Buenos Aires, 2006).
El CCCN a diferencia del anterior, establece expresamente que la posesión para prescribir debe ser ostensible y continua (art. 1900)
Al constituir un medio excepcional de adquirir el dominio se ha sostenido que requiere que la realización de los actos comprendidos en el art. 2353 del C.Civ. y el constante ejercicio de esa posesión deben efectuarse de manera insospechable, clara y convincente” (CSN 7/9/1993, ED 159-232, con nota de Alterini, Jorge H., La usucapión y la divisibilidad de la posesión; conf. Cám. 1° de Apelaciones de Bahía Blanca, sala II, 27/8/1996, Jurisprudencia Provincial 1997-287; Cám. Nac. Civ. sala F, 23/12/1987, LL 1989-B-73; conf. Etchebarne Bullrich, Conrado, Usucapión, LL 1994-A-71).
Considero que tal como lo entendieron las instancias de grado, la demandada no acreditó que la posesión invocada la haya ejercido por el término de 20 años para que opere la adquisición del dominio.
En efecto, aún colocándonos en la posición más favorable a la recurrente y admitiéndose que la cedente (I.A.R.S.A) de la demandada (T.I.R.S.A) haya ingresado al inmueble en el año 1983 y se le reconociese la calidad de poseedora desde esa fecha, dicha situación no perduró por el plazo necesario (20 años) para que opere la usucapión. En efecto, se encuentra fuera de discusión que el 13 de marzo del año 2000, la demandada firmó con la propietaria del inmueble un contrato de locación, por el que T.I.R.S.A le arrendaba dicha propiedad en calidad de inquilino, por ende, reconoció su obligación de restituir y, consecuentemente, la inexistencia del animus posesorio.
Si bien es cierto que en las actuaciones por desalojo, seguidas entre las mismas partes, en los autos n° 124.768, caratulados: “L.B y Asociados c/Tecnología Internacional Rossi S.A. P/Desalojo” la demanda fue rechazada ante la invocación de la demandada de su calidad de poseedora del inmueble, y el Tribunal de Apelaciones sostuvo que, respecto del contrato de locación, existían indicios graves, precisos y concordantes acerca de la simulación absoluta de dicho contrato, la sentencia recurrida expresamente valoró esta circunstancia.
Al respecto sostuvo la sentenciante que lo resuelto en la causa por desalojo respecto a que los elementos probatorios incorporados permitían tener por acreditada prima facie la posesión de la demandada, no implicaba la existencia de cosa juzgada en la presente causa, ya que la acción de reivindicación se incoa, precisamente, contra quien ejerce la posesión del bien. En cuanto al contrato de locación afirmó la total fuerza probatoria del mismo, toda vez que la nulidad por simulación no había sido declarada en ningún proceso ni instada por el supuesto afectado en la suscripción.
Estos fundamentos no han sido desvirtuados por la recurrente quien afirma que el contrato de locación es simulado pero nada dice respecto de la exigencia legal impuesta por el art. 1046 del C.C, entonces vigente, referida a que para que el acto sea nulo en virtud de su simulación, necesariamente de debe existir un pronunciamiento que así lo declare. Advierto que la sola calificación que efectuó la Cámara en el proceso de desalojo, respecto del contrato de locación, resulta insuficiente para atribuirle el carácter de cosa juzgada en dicho aspecto, toda vez que el pronunciamiento versó sobre la procedencia o no del desalojo en el acotado ámbito de conocimiento que tal acción permite al juzgador, tal como el propio Tribunal lo afirmó. Si no existió declaración de nulidad del contrato como lo afirma la recurrente, el mismo debe reputarse válido conforme lo disponía el art. 1046 C.C.
Si esto es así, a partir del momento en que la demandada firmó el contrato de locación, no puede ser considerada poseedora desde que reconoció en la actora su calidad de propietaria y su consecuente obligación de restituir el inmueble. Por tanto, aún admitiendo que la ocupación que realizó en el inmueble su antecesora en el año 1983 lo fue como poseedora, al momento de firmar el contrato de locación, en el año 2000, no había transcurrido el tiempo necesario para adquirir el inmueble por prescripción.
Entiendo que la actitud posterior de la demandada de colocarse en situación de arrendataria y celebrar un acuerdo bilateral con la propietaria del inmueble pudo significar: o bien, que nunca ocupó el inmueble como poseedora y que siempre reconoció tal calidad en la titular registral conforme lo dispuesto por el art. 2401 del C.Civ. (art. 1913 actual), o bien, que considerándose poseedora, la firma del contrato produjo la interrupción de la prescripción que venía cumpliéndose. Por tanto, en esta última hipótesis, para que la prescripción comenzara a correr nuevamente, necesitaba de un acto que intervirtiera la posesión conforme la exigencia contenida en el art. 2353 del C.C, entonces vigente (hoy art. 1915 C. Civ. y Com.) que establecía en su último párrafo: “El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario””. A partir de allí, requería del transcurso de un nuevo plazo legal.
En autos, si bien la interversión se cumplió a partir de la negativa a restituir el inmueble, lo que se produjo, conforme lo señalaron las instancias anteriores el 9 de noviembre de 2007, con la contestación de la demanda de desalojo por la demandada T.I.R.S.A en la que invoca la posesión sobre el inmueble; a partir de esa fecha y hasta el dictado de la sentencia de primera instancia, el 28/05/2013, ni a la fecha de esta sentencia se ha cumplido el plazo veinteañal de prescripción.
Las razones expuestas me convencen de la inexistencia de arbitrariedad en la sentencia que admitió la demanda por reivindicación y, en definitiva rechazó la reconvención deducida por la que la demandada invocó la adquisición del dominio por prescripción.
2) Recurso de Casación.
La conclusión a la que se arriba en el tratamiento que antecede, conlleva al sobreseimiento del recurso de Casación interpuesto.
CONCLUSION:
Las razones apuntadas me llevan a concluir que deberá rechazarse el recurso de Inconstitucionalidad y sobreseerse el de Casación.
Así voto.
Sobre la misma cuestión los Dres. NANCLARES y GOMEZ, adhieren al voto que antecede.
A LA SEGUNDA CUESTIÓN EL DR. ALEJANDRO PÉREZ HUALDE, DIJO:
Atento lo resuelto en la cuestión que antecede corresponde rechazar el recurso de Inconstitucionalidad deducido y sobreseer el recurso de Casación.
Así voto.
Sobre la misma cuestión los Dres. NANCLARES y GOMEZ, adhieren al voto que antecede.
A LA TERCERA CUESTION EL DR. ALEJANDRO PEREZ HUALDE, DIJO:
De conformidad a lo resuelto en las cuestiones que anteceden, las costas del recurso de Inconstitucionalidad deberán imponerse a la recurrente vencida y las del recurso de Casación que se sobresee, en el orden causado (arts. 35 y 36 CPC).
Así voto.
Sobre la misma cuestión los Dres. NANCLARES y GOMEZ, adhieren al voto que antecede.
Con lo que se dio por terminado el acto, procediéndose a dictar la sentencia que a continuación se inserta:
SENTENCIA:
Mendoza, 27 de agosto de 2.015.-
Y VISTOS:
Por el mérito que resulta del acuerdo precedente, la Sala Primera de la Excma. Suprema Corte de Justicia, fallando en definitiva,
RESUELVE:
I- Rechazar el recurso extraordinario de Inconstitucionalidad deducido a fs. 31/47 de autos, contra la sentencia obrante a fs. 2617/2627 de los autos principales, la que se confirma.
II- Imponer las costas del recurso de Inconstitucionalidad a la recurrente que resulta vencida (arts 35 y 36 CPC).
III- Sobreseer el recurso de Casación interpuesto a fs. 47/54 vta. de autos.
IV- Imponer las costas del recurso de Casación en el orden causado (arts 35 y 36 CPC).
IV- Diferir la regulación de honorarios para su oportunidad.
Notifíquese.
DR. ALEJANDRO PEREZ HUALDE
Ministro
DR. JORGE HORACIO NANCLARES
Ministro
DR. JULIO RAMON GOMEZ
Ministro
025134E
